Plusvàlua Municipal Baix Llobregat: Càlcul per Municipis 2025
Guia completa sobre la plusvàlua municipal (IIVTNU) al Baix Llobregat 2025. Aprèn a calcular l'impost, coneix les exempcions disponibles i descobreix com estalviar legalment en vendre el teu habitatge.
Canvis Importants 2025
- • Nova normativa: Aplicació completa reforma 2021
- • Càlcul objectiu: Basat en valors reals de mercat
- • Exempcions ampliades: Més casos sense plusvàlua
- • Bonificacions: Fins a 95% reducció per municipi
Què és la Plusvàlua Municipal?
Definició Tècnica
La plusvàlua municipal (oficialment IIVTNU - Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana) és un impost local que grava l'augment teòric del valor del sòl urbà quan es transmet una propietat.
✅ Qui el paga
Per llei, el venedor. Tot i que es pot pactar que ho pagui el comprador (reflectint-ho en el preu).
📅 Quan es paga
Dins dels 30 dies hàbils després de la venda (signatura en notaria). Termini ampliable a 6 mesos en casos especials.
Tipus per Municipi 2025
| Municipi | Tipus (%) | Bonificacions | Exemple 300k€ |
|---|---|---|---|
| Castelldefels | 29% | 95% >65 anys | ~€1.800 |
| Cornellà de Llobregat | 30% | 90% famílies nombroses | ~€1.900 |
| Sant Boi de Llobregat | 28% | 75% habitatge habitual | ~€1.650 |
| El Prat de Llobregat | 27% | 80% reinversió | ~€1.550 |
| Gavà | 29,5% | 90% >70 anys | ~€1.850 |
| Viladecans | 26% | 85% primer habitatge | ~€1.450 |
| Vilafranca del Penedès | 25% | 70% habitatge habitual | ~€1.350 |
📝 Nota Important sobre Exemples
Els exemples són aproximacions per a habitatge de €300.000 amb 10 anys de tinença. El càlcul real depèn del valor cadastral del sòl, anys de tinença i bonificacions aplicables. Consulta sempre amb l'ajuntament corresponent.
Com es Calcula (Reforma 2021)
Nova Fórmula Post-Reforma
Pas 1: Determinar si hi ha guany real
Només es paga plusvàlua si realment hi ha benefici en la venda. Es compara preu venda vs preu compra actualitzat.
Pas 2: Calcular base imposable
Mètode objectiu: Valor cadastral del sòl × Coeficient anual × Anys tinença × Tipus municipal
Pas 3: Aplicar bonificacions
Cada ajuntament té bonificacions específiques: edat, família nombrosa, habitatge habitual, reinversió, etc.
Exempcions Plusvàlua Municipal
✅ Exempcions Automàtiques
- • Pèrdues reals: Vens per menys del que vas comprar
- • Herències: No paga l'hereu en rebre
- • Donacions familiars: Entre cònjuge, pares, fills
- • Habitatge habitual +65 anys: Reinversió en nou habitatge
- • Expropiacions: Venda forçosa administració
⚠️ Bonificacions per Municipi
- • Edat avançada: 80-95% descompte >65-70 anys
- • Família nombrosa: 50-90% descompte
- • Habitatge habitual: 70-85% descompte
- • Discapacitat: 75-95% descompte
- • Reinversió: 60-80% si compres un altre habitatge
Casos Pràctics Reals
Cas 1: Maria, 68 anys, Castelldefels
Situació:
- • Habitatge habitual 15 anys
- • Valor venda: €380.000
- • Va comprar per: €220.000 (2009)
- • Valor cadastral sòl: €45.000
Resultat:
- • Plusvàlua teòrica: €2.150
- • Bonificació 95% (+65 anys): -€2.042
- • A pagar: €108
- • Estalvi: €2.042
Cas 2: Parella jove, Sant Boi
Situació:
- • Primer habitatge, 8 anys
- • Valor venda: €285.000
- • Van comprar per: €260.000 (2017)
- • Van a comprar un altre habitatge
Resultat:
- • Plusvàlua teòrica: €1.680
- • Bonificació 75% (habitatge habitual): -€1.260
- • A pagar: €420
- • Estalvi: €1.260
Cas 3: Pèrdues, Cornellà
Situació:
- • Pis comprat el 2008
- • Valor compra: €320.000
- • Valor venda 2025: €295.000
- • Pèrdua real: €25.000
Resultat:
- • Sense increment valor real
- • Aplicació automàtica reforma 2021
- • A pagar: €0
- • EXEMPT per pèrdues
Procés Pas a Pas
Pas 1: Recopilar Documentació
- • Escriptura compra original
- • Escriptura venda nova
- • Últim rebut IBI (valor cadastral)
- • Certificat empadronament si apliquen bonificacions
Pas 2: Verificar Exempcions
- • Comprovar si hi ha pèrdues reals (venda < compra)
- • Verificar edat del venedor i bonificacions
- • Consultar bonificacions municipals específiques
- • Valorar si aplica exempció habitatge habitual +65 anys
Pas 3: Presentar Declaració
- • Termini: 30 dies hàbils des d'escriptura notarial
- • Lloc: Ajuntament on està l'habitatge
- • Formes: Presencial, online (segons municipi)
- • Pagament: Domiciliació, transferència o presencial
Errors Freqüents i Costosos
Els 5 Errors Que Més Diners Costen
1. No sol·licitar bonificacions aplicables
Moltes persones paguen 100% quan podrien tenir 70-95% descompte. Sempre revisar ordenances municipals específiques.
2. Presentar fora de termini
Recàrrec 20% fins 6 mesos, 50% fins 12 mesos, +interessos. Perdre el termini pot doblar el cost.
3. No al·legar pèrdues reals
Amb la reforma 2021, si vens per menys del que vas comprar (actualitzat), NO pagues plusvàlua. Molts no ho saben.
4. Errors en valor cadastral
Usar valor total en lloc de valor del sòl. Només es grava el sòl, no la construcció.
5. No conèixer exempció +65 anys
Si tens +65 anys i vens el teu habitatge habitual per comprar-ne un altre, pots estar 100% exempt en molts municipis.
Contactes Ajuntaments
Principals Municipis
📞 93 665 11 50 | 🌐 castelldefels.org
Oficina Tributària: Av. 300, 1-7
📞 93 377 00 50 | 🌐 cornella.cat
Gestió Tributària: C/ Rubió i Ors, 1
📞 93 635 27 00 | 🌐 santboi.cat
OAC: Pl. Ajuntament, 1
Altres Municipis
📞 93 478 91 00 | 🌐 elprat.cat
📞 93 638 91 00 | 🌐 gava.cat
📞 93 659 66 00 | 🌐 viladecans.cat
📞 93 890 29 00 | 🌐 vilafranca.cat
Preguntes Freqüents
Puc recórrer la liquidació de plusvàlua municipal?
Sí, tens 1 mes per presentar recurs de reposició davant l'ajuntament. Si és denegat, pots recórrer al contenciós-administratiu en 2 mesos. Motius freqüents: error càlcul, bonificacions no aplicades, exempcions per pèrdues.
Què passa si no pago la plusvàlua municipal?
L'ajuntament inicia procediment recaptatori: recàrrec 20%, després 50%, interessos de demora, i finalment embargament de béns. És un impost de cobrament molt efectiu. Sempre millor negociar fraccionament que no pagar.
La plusvàlua municipal es pot deduir en IRPF?
NO és deduïble en IRPF com a despesa. Són impostos independents: pagues plusvàlua municipal (ajuntament) + guany patrimonial IRPF (Hisenda). Alguns advocats confonen això i donen informació errònia.
Com afecta la plusvàlua a les herències?
En heretar NO pagues plusvàlua municipal. Només pagues si VENS l'habitatge heretat. En aquest cas, el càlcul es fa des de quan el vas heretar, no des de quan el va comprar el difunt (llevat de casos especials).
Necessites Ajuda amb la Plusvàlua Municipal?
T'ajudem a calcular l'impost exacte i aplicar totes les bonificacions disponibles al teu municipi. Gestió integral venda d'habitatge.
📞 +34 614 378 560 | ✉️ info.camiacasa@gmail.com