Plusvalía Municipal Baix Llobregat: Cálculo por Municipios 2025
Guía completa sobre la plusvalía municipal (IIVTNU) en Baix Llobregat 2025. Aprende a calcular el impuesto, conoce las exenciones disponibles y descubre cómo ahorrar legalmente al vender tu vivienda.
⚠️ Cambios Importantes 2025
- • Nueva normativa: Aplicación completa reforma 2021
- • Cálculo objetivo: Basado en valores reales de mercado
- • Exenciones ampliadas: Más casos sin plusvalía
- • Bonificaciones: Hasta 95% reducción por municipio
📊 ¿Qué es la Plusvalía Municipal?
Definición Técnica
La plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU - Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto local que grava el aumento teórico del valor del suelo urbano cuando se transmite una propiedad.
✅ Quién lo paga
Por ley, el vendedor. Aunque se puede pactar que lo pague el comprador (reflejándolo en el precio).
📅 Cuándo se paga
Dentro de los 30 días hábiles tras la venta (firma en notaría). Plazo ampliable a 6 meses en casos especiales.
💰 Tipos por Municipio 2025
| Municipio | Tipo (%) | Bonificaciones | Ejemplo 300k€ |
|---|---|---|---|
| Castelldefels | 29% | 95% >65 años | ~€1.800 |
| Cornellà de Llobregat | 30% | 90% familias numerosas | ~€1.900 |
| Sant Boi de Llobregat | 28% | 75% vivienda habitual | ~€1.650 |
| El Prat de Llobregat | 27% | 80% reinversión | ~€1.550 |
| Gavà | 29,5% | 90% >70 años | ~€1.850 |
| Viladecans | 26% | 85% primera vivienda | ~€1.450 |
| Vilafranca del Penedès | 25% | 70% vivienda habitual | ~€1.350 |
📝 Nota Importante sobre Ejemplos
Los ejemplos son aproximaciones para vivienda de €300.000 con 10 años tenencia. El cálculo real depende del valor catastral del suelo, años de tenencia y bonificaciones aplicables. Consulta siempre con el ayuntamiento correspondiente.
🧮 Cómo se Calcula (Reforma 2021)
Nueva Fórmula Post-Reforma
Paso 1: Determinar si hay ganancia real
Solo se paga plusvalía si realmente hay beneficio en la venta. Se compara precio venta vs precio compra actualizado.
Paso 2: Calcular base imponible
Método objetivo: Valor catastral del suelo × Coeficiente anual × Años tenencia × Tipo municipal
Paso 3: Aplicar bonificaciones
Cada ayuntamiento tiene bonificaciones específicas: edad, familia numerosa, vivienda habitual, reinversión, etc.
🚫 Exenciones Plusvalía Municipal
✅ Exenciones Automáticas
- • Pérdidas reales: Vendes por menos de lo que compraste
- • Herencias: No paga el heredero al recibir
- • Donaciones familiares: Entre cónyuge, padres, hijos
- • Vivienda habitual +65 años: Reinversión en nueva vivienda
- • Expropiaciones: Venta forzosa administración
⚠️ Bonificaciones por Municipio
- • Edad avanzada: 80-95% descuento >65-70 años
- • Familia numerosa: 50-90% descuento
- • Vivienda habitual: 70-85% descuento
- • Discapacidad: 75-95% descuento
- • Reinversión: 60-80% si compras otra vivienda
💼 Casos Prácticos Reales
Caso 1: María, 68 años, Castelldefels
Situación:
- • Vivienda habitual 15 años
- • Valor venta: €380.000
- • Compró por: €220.000 (2009)
- • Valor catastral suelo: €45.000
Resultado:
- • Plusvalía teórica: €2.150
- • Bonificación 95% (+65 años): -€2.042
- • A pagar: €108
- • Ahorro: €2.042
Caso 2: Pareja joven, Sant Boi
Situación:
- • Primera vivienda, 8 años
- • Valor venta: €285.000
- • Compró por: €260.000 (2017)
- • Van a comprar otra vivienda
Resultado:
- • Plusvalía teórica: €1.680
- • Bonificación 75% (vivienda habitual): -€1.260
- • A pagar: €420
- • Ahorro: €1.260
Caso 3: Pérdidas, Cornellà
Situación:
- • Piso comprado en 2008
- • Valor compra: €320.000
- • Valor venta 2025: €295.000
- • Pérdida real: €25.000
Resultado:
- • Sin incremento valor real
- • Aplicación automática reforma 2021
- • A pagar: €0
- • EXENTO por pérdidas
📋 Proceso Paso a Paso
Paso 1: Recopilar Documentación
- • Escritura compra original
- • Escritura venta nueva
- • Último recibo IBI (valor catastral)
- • Certificado empadronamiento si aplican bonificaciones
Paso 2: Verificar Exenciones
- • Comprobar si hay pérdidas reales (venta < compra)
- • Verificar edad del vendedor y bonificaciones
- • Consultar bonificaciones municipales específicas
- • Valorar si aplica exención vivienda habitual +65 años
Paso 3: Presentar Declaración
- • Plazo: 30 días hábiles desde escritura notarial
- • Lugar: Ayuntamiento donde está la vivienda
- • Formas: Presencial, online (según municipio)
- • Pago: Domiciliación, transferencia o presencial
❌ Errores Frecuentes y Costosos
Los 5 Errores Que Más Dinero Cuestan
1. No solicitar bonificaciones aplicables
Muchas personas pagan 100% cuando podrían tener 70-95% descuento. Siempre revisar ordenanzas municipales específicas.
2. Presentar fuera de plazo
Recargo 20% hasta 6 meses, 50% hasta 12 meses, +interest. Perder el plazo puede doblar el coste.
3. No alegar pérdidas reales
Con la reforma 2021, si vendes por menos de lo que compraste (actualizado), NO pagas plusvalía. Muchos no lo saben.
4. Errores en valor catastral
Usar valor total en lugar de valor del suelo. Solo se grava el suelo, no la construcción.
5. No conocer exención +65 años
Si eres +65 años y vendes tu vivienda habitual para comprar otra, puedes estar 100% exento en muchos municipios.
📞 Contactos Ayuntamientos
Principales Municipios
📞 93 665 11 50 | 🌐 castelldefels.org
Oficina Tributaria: Av. 300, 1-7
📞 93 377 00 50 | 🌐 cornella.cat
Gestión Tributaria: C/ Rubió i Ors, 1
📞 93 635 27 00 | 🌐 santboi.cat
OAC: Pl. Ajuntament, 1
Otros Municipios
📞 93 478 91 00 | 🌐 elprat.cat
📞 93 638 91 00 | 🌐 gava.cat
📞 93 659 66 00 | 🌐 viladecans.cat
📞 93 890 29 00 | 🌐 vilafranca.cat
❓ Preguntas Frecuentes
¿Puedo recurrir la liquidación de plusvalía municipal?
Sí, tienes 1 mes para presentar recurso de reposición ante el ayuntamiento. Si es denegado, puedes recurrir al contencioso-administrativo en 2 meses. Motivos frecuentes: error cálculo, bonificaciones no aplicadas, exenciones por pérdidas.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía municipal?
El ayuntamiento inicia procedimiento recaudatorio: recargo 20%, después 50%, intereses demora, y finalmente embargo de bienes. Es un impuesto de cobro muy efectivo. Siempre mejor negociar fraccionamiento que no pagar.
¿La plusvalía municipal se puede deducir en IRPF?
NO es deducible en IRPF como gasto. Son impuestos independientes: pagas plusvalía municipal (ayuntamiento) + ganancia patrimonial IRPF (Hacienda). Algunos abogados confunden esto y dan información errónea.
¿Cómo afecta la plusvalía a herencias?
Al heredar NO pagas plusvalía municipal. Solo pagas si VENDES la vivienda heredada. En ese caso, el cálculo se hace desde cuando la heredaste, no desde que la compró el fallecido (salvo casos especiales).
¿Necesitas Ayuda con la Plusvalía Municipal?
Te ayudamos a calcular el impuesto exacto y aplicar todas las bonificaciones disponibles en tu municipio. Gestión integral venta de vivienda.
📞 +34 614 378 560 | ✉️ info.camiacasa@gmail.com