Vender una casa heredada en Catalunya implica navegar por un complejo panorama fiscal y administrativo. Entre plusvalía municipal, IRPF e impuesto de sucesiones, los herederos deben afrontar múltiples gravámenes que pueden suponer entre el15% y 30% del valor de la vivienda.
En ciudades medianas de Catalunya como Sant Vicenç dels Horts o Vilafranca del Penedès, estos costes son significativamente menores que en Barcelona, ofreciendo ventajas importantes para los herederos que deciden vender.
Los 3 impuestos que afectan a la venta de casa heredada
Al vender una casa heredada en Catalunya, te enfrentas a tres gravámenes diferentes en momentos distintos del proceso. Es crucial entender cada uno para planificar correctamente.
1. Impuesto Sucesiones
Cuándo: Al heredar (6 meses)
Quién: Los herederos
Catalunya: Bonificación 99% cónyuge/descendientes
2. Plusvalía Municipal
Cuándo: Al heredar + Al vender
Quién: Heredero
Cálculo: 2 métodos, se aplica el menor
3. IRPF Ganancia
Cuándo: Al vender
Quién: Vendedor heredero
Tipo: 19-23% sobre plusvalía real
1. Impuesto de Sucesiones Catalunya: el primer paso
Antes de poder vender, debes liquidar el impuesto de sucesiones y donacionesen Catalunya. Afortunadamente, Catalunya ofrece bonificaciones muy favorables para familiares directos.
Bonificaciones Catalunya 2025:
- ✓99% bonificación para cónyuge o pareja de hecho
- ✓99% bonificación para descendientes y adoptados menores de 21 años
- ✓Reducciones aplicables por vivienda habitual hasta 500.000€
- ✓Plazo: 6 meses desde fallecimiento (prorrogable a 1 año)
Ejemplo práctico: Casa en Sant Boi
Casa heredada: €220.000 (Sant Boi de Llobregat)
Heredero: Hijo único
Impuesto bruto: €8.400 (aprox.)
Con bonificación 99%: €84 a pagar
2. Plusvalía Municipal: el impuesto "doble"
La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto más complejo porque se paga dos veces: al heredar y al vender. Sin embargo, desde 2021 se aplican nuevas reglas más favorables.
Reforma 2021: Dos métodos de cálculo
Método Objetivo
Valor catastral del suelo × Coeficiente años × Tipo impositivo municipal
Método tradicional, fijo independiente del precio real
Método Real
(Precio venta - Precio compra) × % suelo catastral × Tipo municipal
Nuevo método, basado en ganancia patrimonial real
Regla de oro: El ayuntamiento debe aplicar el método más favorable para ti
Coste plusvalía municipal por ciudad
| Ciudad | Tipo impositivo | Casa €200.000 | Bonificaciones |
|---|---|---|---|
| Sant Vicenç dels Horts | 29.5% | €1.800-2.400 | 50% vivienda habitual |
| Sant Boi de Llobregat | 30% | €1.900-2.500 | 95% vivienda habitual |
| Vilafranca del Penedès | 30% | €1.700-2.200 | 75% vivienda habitual |
| Barcelona | 30% | €4.500-6.000 | 50% vivienda habitual |
3. IRPF sobre ganancia patrimonial: el impuesto final
Al vender la casa heredada, debes tributar en el IRPF por la ganancia patrimonialobtenida. El cálculo se realiza comparando el precio de venta con el valor que tenía la vivienda cuando la heredaste.
Cálculo ganancia patrimonial
Precio venta: Según escritura
Valor adquisición: Valor cuando heredaste
Gastos deducibles: Notario, registro, reformas
Ganancia: Venta - Adquisición - Gastos
Tipos impositivos IRPF 2025
Hasta €6.000: 19%
€6.000-€50.000: 21%
€50.000-€200.000: 23%
Más de €200.000: 26%
Ejemplo: Casa heredada en Vilafranca
Datos del caso
- Herencia recibida: 2022 (€180.000 valor)
- Precio venta: €210.000 (2025)
- Gastos venta: €3.200
- Ganancia: €26.800
Cálculo IRPF
- Primeros €6.000: €6.000 × 19% = €1.140
- Resto €20.800: €20.800 × 21% = €4.368
- Total IRPF: €5.508
Proceso completo: de heredar a vender en 8 pasos
Obtener certificado de defunción
Registro Civil correspondiente. Necesario para iniciar todos los trámites.
Presentar testamento o declaración herederos
Notario. Si hay testamento, llevarlo. Si no, iniciar declaración de herederos abintestato.
Liquidar impuesto de sucesiones
Agencia Tributaria Catalunya. Máximo 6 meses. Aprovechar bonificaciones familiares.
Pagar primera plusvalía municipal
Ayuntamiento correspondiente. 30 días desde aceptar herencia. Solicitar bonificaciones.
Cambiar titularidad registral
Registro de la Propiedad. Inscribir la herencia para poder vender posteriormente.
Valorar y comercializar la vivienda
Inmobiliaria especializada. Fundamental obtener precio de mercado competitivo.
Formalizar la venta
Notario. Escritura de compraventa. El comprador paga ITP o IVA según corresponda.
Liquidar impuestos venta
Segunda plusvalía municipal + IRPF ganancia patrimonial en próxima declaración anual.
Ventajas de vender en ciudades medianas de Catalunya
Las ciudades medianas de Catalunya ofrecen ventajas significativas para vender casas heredadas comparado con Barcelona, tanto en costes como en agilidad del proceso.
Menores costes fiscales
- ✓Plusvalía municipal 40-60% menor que Barcelona
- ✓Mayores bonificaciones municipales (hasta 95%)
- ✓Gestorías más económicas (€800-1.200 vs €2.000+)
- ✓Notarios con tarifas más competitivas
Mejor demanda local
- ✓Precios accesibles para compradores locales
- ✓Menos competencia que Barcelona centro
- ✓Familias buscando primera vivienda
- ✓Proceso venta más ágil (3-6 meses vs 8-12)
Caso práctico completo: María hereda en Sant Vicenç dels Horts
María, 45 años, hereda la casa familiar de sus padres
Situación inicial
- Vivienda: Sant Vicenç dels Horts
- Valor herencia: €190.000 (2023)
- Familia: Hija única
- Decisión: Vender en 2025
- Precio venta: €205.000
Costes del proceso
- Impuesto sucesiones: €95 (99% bonificación)
- Plusvalía herencia: €900 (50% bonificación)
- Plusvalía venta: €950
- IRPF ganancia: €2.850 (€15.000 × 19%)
- Gastos notariales/registro: €1.200
Resultado final
Ingresos venta: €205.000
Total impuestos: €4.795
Gastos proceso: €1.200
Coste fiscal total: 2.9% sobre venta
Líquido para María: €199.005
6 errores costosos que debes evitar
1. No liquidar impuesto sucesiones a tiempo
Plazo: 6 meses desde fallecimiento. Pasado este tiempo, recargos del 5-20% y posibles sanciones. Solicita prórroga si necesitas más tiempo.
2. Aceptar automáticamente método plusvalía municipal
Desde 2021 puedes elegir entre dos métodos. Muchos ayuntamientos aplican automáticamente el menos favorable. Exige que calculen ambos métodos.
3. No solicitar bonificaciones municipales
Muchos municipios ofrecen bonificaciones 50-95% para vivienda habitual del difunto. Se solicitan expresamente, no se aplican automáticamente.
4. Vender sin valoración profesional
Un precio inadecuado puede costarte miles. Valoración profesional versus estimaciones online puede diferir en 10-15% del valor real.
5. No conservar justificantes de gastos
Reformas, reparaciones, gastos notariales son deducibles del IRPF. Sin facturas, pierdes deducciones que pueden suponer cientos de euros.
6. Gestionar sin asesoramiento especializado
El proceso implica múltiples administraciones y plazos. Un error de calendario o documentación puede costar más que los honorarios profesionales.
¿Cuándo es rentable vender vs conservar?
La decisión de vender una casa heredada debe evaluarse considerando no solo los impuestos, sino también costes de mantenimiento, oportunidades de inversión y situación personal del heredero.
Recomendable vender cuando:
- ✓ No necesitas la vivienda como residencia
- ✓ Costes mantenimiento/IBI superan 3% valor anual
- ✓ Necesitas liquidez para otros proyectos
- ✓ La vivienda requiere reformas importantes
- ✓ Hay varios herederos y quieren liquidar
- ✓ Mercado inmobiliario favorable en la zona
Considerar conservar cuando:
- ✓ Puedes alquilar con rentabilidad 4%+
- ✓ Zona con expectativas revalorización
- ✓ Vivienda en buen estado, bajo mantenimiento
- ✓ Valor sentimental familiar importante
- ✓ Posible residencia futura (jubilación, etc.)
- ✓ Mercado inmobiliario temporal bajo
Conclusión: planificación es clave para minimizar impuestos
Vender una casa heredada en Catalunya puede suponer entre el 15% y 30% del valor en impuestos y gastos, pero con planificación adecuada estos costes se pueden reducir significativamente aprovechando bonificaciones y eligiendo el momento y método más favorable.
Claves para minimizar costes:
- ✓ Aplicar todas las bonificaciones familiares en sucesiones
- ✓ Exigir método más favorable en plusvalía municipal
- ✓ Solicitar bonificaciones municipales por vivienda habitual
- ✓ Conservar facturas de reformas y gastos deducibles
- ✓ Valoración profesional para optimizar precio
En ciudades medianas de Catalunya como las que cubrimos en camiacasa, estos procesos son más ágiles y económicos, convirtiendo la venta de herencias en una operación más eficiente para las familias.
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