Alle Kosten beim Immobilienkauf in Spanien 2026: Der vollständige Leitfaden
Das Wichtigste auf einen Blick
- ITP 10% auf Bestandsimmobilien in Katalonien — bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 30.000 Euro Steuer
- Notargebühren ca. 1.000-3.000 Euro je nach Kaufpreis und Komplexität
- Grundbucheintrag 600-1.200 Euro; Gestería 300-600 Euro
- Gesamtnebenkosten ca. 12-14% des Kaufpreises einplanen
- Maklercourtage 3-5% — in Spanien oft vom Verkäufer getragen, im Vorfeld klären
Wer eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte die Nebenkosten von Anfang an in die Budgetplanung einbeziehen. In Spanien — und besonders in Katalonien — sind die Kaufnebenkosten erheblich und können 12 bis 14% des Kaufpreises betragen. Dieser Leitfaden schlüsselt alle anfallenden Kosten systematisch auf und liefert konkrete Beispielrechnungen für gängige Kaufpreise.
Die Grunderwerbsteuer (ITP): Die größte Einzelposition
Die Grunderwerbsteuer, auf Spanisch Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), ist bei weitem der größte Kostenfaktor beim Kauf einer Bestandsimmobilie. In Katalonien beträgt der Steuersatz 10% des im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreises.
Wichtig: Die ITP wird von der Generalitat de Catalunya (der katalanischen Regionalregierung) erhoben. Der Satz variiert je nach autonomer Gemeinschaft in Spanien zwischen 6% und 11%. Katalonien liegt mit 10% im oberen Bereich.
| Kaufpreis | ITP (10%) | Notar (ca.) | Grundbuch + Gestería | Gesamt Nebenk. |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 1.200 € | 1.400 € | 22.600 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 1.800 € | 1.800 € | 33.600 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 2.800 € | 2.500 € | 55.300 € |
Richtwerte. Ohne Maklergebühren. Genaue Beträge abhängig von Notar, Kaufpreisgestaltung und individueller Situation.
Alle Kostenpositionen im Überblick
ITP — Grunderwerbsteuer
10% des KaufpreisesNur bei Bestandsimmobilien. Fällig innerhalb von 30 Werktagen nach Notartermin. In Katalonien werden bei bestimmten Käufern (z.B. Familien mit mehreren Kindern) reduzierte Sätze gewährt.
Notargebühren
1.000 – 3.000 EuroStaatlich regulierte Gebührenordnung, abhängig vom Kaufpreis. Beinhaltet die Beurkundung der Escritura Pública (notarielle Kaufurkunde). Der Notar wird in der Regel vom Käufer gewählt.
Grundbucheintragung
600 – 1.200 EuroGebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers im Registro de la Propiedad (spanisches Grundbuch). Ebenfalls staatlich reguliert und vom Kaufpreis abhängig.
Gestería — Verwaltungsbüro
300 – 600 EuroDie Gestería übernimmt die Steuererklärung und die Einreichung beim Grundbuchamt. Technisch nicht vorgeschrieben, aber in der Praxis sehr empfehlenswert und üblich.
Maklercourtage
3 – 5% (wenn vom Käufer)In Spanien zahlt üblicherweise der Verkäufer die Maklerprovision. Bei einigen Maklern wird jedoch auch vom Käufer eine Provision verlangt. Dies sollte vor Beauftragung klar vereinbart werden.
Sonderfall Neubau: IVA statt ITP
Beim Kauf eines Neubaus (direkt vom Bauträger, Erstverkauf) gelten andere Steuerregeln. Anstelle der ITP wird die Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) in Höhe von 10% fällig. Hinzu kommt die Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) von 1,5% in Katalonien.
IVA + AJD bei Neubauten
Bei einem Neubau für 300.000 Euro zahlen Sie: 30.000 Euro IVA (10%) + 4.500 Euro AJD (1,5%) = 34.500 Euro nur an Steuern. Das sind 4.500 Euro mehr als bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie mit ITP.
Zusatzkosten bei Hypothekenfinanzierung
Wer eine spanische Hypothek aufnimmt, muss mit weiteren Kosten rechnen:
- Bankbewertung (Tasación): 300-600 Euro für das Wertgutachten der Bank
- Hypothekengebühren: Seit 2019 trägt in Spanien die Bank die meisten Hypothekennebenkosten
- Lebensversicherung: Oft von der Bank als Bedingung für günstige Konditionen verlangt
- Eröffnungsgebühr: Manche Banken berechnen 0,5-1% des Kreditbetrages
Nicht-Residenten (Personen ohne Hauptwohnsitz in Spanien) erhalten üblicherweise eine Hypothek über maximal 70% des Kaufpreises oder Bewertungswertes. Sie benötigen also mindestens 30% Eigenkapital plus die gesamten Nebenkosten von 12-14%.
Tipps zur Kostenoptimierung
Preisverhandlung senkt Steuergrundlage
Die ITP wird auf den vereinbarten Kaufpreis berechnet. Jeder Euro, den Sie beim Kaufpreis verhandeln, reduziert auch die Steuerlast. Bei 300.000 statt 320.000 Euro sparen Sie 2.000 Euro ITP.
Gestería auswählen und vergleichen
Holen Sie mindestens drei Angebote von Gestorías ein. Die Leistungen sind ähnlich, aber die Preise können erheblich variieren. Eine gute Gestería begleitet Sie durch alle Behördenwege.
Maklervereinbarung schriftlich
Klären Sie vor der Besichtigung schriftlich, wer die Maklerprovision trägt. In Katalonien ist es üblich, dass der Verkäufer zahlt — bestehen Sie auf dieser Regelung.
NIE frühzeitig beantragen
Beantragen Sie die NIE-Nummer mindestens 2-3 Monate vor geplantem Kauftermin. Verzögerungen bei der NIE können den gesamten Kaufprozess verzögern.
camiacasa begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess
Von der Immobiliensuche bis zum Notartermin — unsere lokalen Experten in Katalonien kennen alle Kosten und Fallstricke. Sprechen Sie uns an für eine persönliche Kostenaufstellung.
Häufig gestellte Fragen
Persönliche Kostenberatung erhalten
Jede Immobilie und jede Situation ist anders. Kontaktieren Sie camiacasa für eine individuelle Kostenaufstellung für Ihren geplanten Kauf in Katalonien.