Die Wohnung bei Scheidung oder Trennung verkaufen
Bei einer Scheidung gibt es drei übliche Wege für die gemeinsame Immobilie: der Verkauf an einen Dritten mit Aufteilung des Erlöses, die Übernahme durch einen der beiden Partner per extinción de condominio (Aufhebung des Miteigentums) oder die Fortführung des Miteigentums. Jede Option hat unterschiedliche steuerliche Folgen. Wir wickeln den Verkauf neutral für beide Seiten ab — von der Bewertung bis zur Beurkundung.
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Die Optionen für die gemeinsame Immobilie
Verkauf an einen Dritten und Aufteilung
Die häufigste Option: Verkauf zum Marktpreis, wobei jeder Eigentümer seinen Anteil entsprechend seiner Eigentumsquote erhält. Erfordert die Zustimmung und Unterschrift beider.
Aufhebung des Miteigentums (extinción de condominio)
Einer der beiden übernimmt die Hälfte des anderen und behält die Wohnung. In Katalonien unterliegt dieser Vorgang der Stempelsteuer AJD (nicht der Grunderwerbsteuer ITP), was ihn steuerlich günstiger macht als einen Kaufvertrag zwischen den Parteien.
Gemeinsame laufende Hypothek
Der Verkauf allein tilgt die Schuld nicht: Sie wird beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst. Übernimmt einer die Wohnung, muss die Bank der Vertragsänderung zustimmen, um den anderen aus der Haftung zu entlassen.
Wohnrecht zugunsten der Kinder
Wird das Nutzungsrecht an der Familienwohnung per Scheidungsvereinbarung oder Gerichtsbeschluss zugewiesen, schränkt dieses Recht den Verkauf in der Praxis ein, auch wenn das Eigentum bei beiden bleibt. Das sollte vor der Entscheidung geprüft werden.
Uneinigkeit zwischen den Parteien
Ohne Einigung kann jeder Miteigentümer die gerichtliche Teilungsklage erheben, die meist in einer Versteigerung mit schlechterem Preis endet. Ein geordneter Verkauf im Einvernehmen ist fast immer für beide besser.
Verkauf vor oder nach der Scheidung
Verkauft werden kann jederzeit, wenn beide Eigentümer einverstanden sind; auf das Urteil muss nicht gewartet werden. Wichtig ist, die Aufteilung zu dokumentieren und mit der Scheidungsfolgenvereinbarung abzustimmen.
Neutrale Abwicklung für beide Seiten
Bei einem Verkauf infolge einer Trennung darf die Agentur nicht Partei für eine Seite ergreifen. Wir arbeiten mit einem gemeinsamen Ansprechpartner oder mit beiden getrennt — wie Sie es bevorzugen —, mit einer objektiven Bewertung auf Basis von Marktdaten, identischen Informationen für beide Eigentümer und Koordination der Erlösaufteilung direkt bei der Beurkundung. Bei Zeitdruck verkürzt unser Netzwerk aktiver Investoren und Käufer die Fristen.
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So arbeiten wir
- 1Objektive Bewertung mit Marktdaten, geteilt mit beiden Eigentümern
- 2Prüfung der Situation: Hypothek, Eigentumsverhältnisse und Scheidungsfolgenvereinbarung, falls vorhanden
- 3Verkauf mit vollständiger Vermarktung oder Vorstellung bei Investoren, wenn die Frist Vorrang hat
- 4Koordinierte Beurkundung und Erlösaufteilung beim Notar, mit Ablösung der Hypothek, falls vorhanden
Häufige Fragen
Ja. Der Verkauf erfordert nur die Zustimmung und Unterschrift aller Eigentümer, unabhängig vom Stand des Scheidungsverfahrens. Viele Paare verkaufen sogar vor dem Urteil, um die Scheidungsfolgenvereinbarung zu vereinfachen und den Erlös direkt aufzuteilen.
Die extinción de condominio (Aufhebung des Miteigentums) ist der Vorgang, bei dem ein Miteigentümer den Anteil des anderen übernimmt und 100% der Wohnung behält, gegen einen Ausgleich in Geld. In Katalonien unterliegt sie der Stempelsteuer AJD auf den Wert des erworbenen Anteils — statt der Grunderwerbsteuer ITP eines Kaufvertrags —, was sie zwischen Ex-Ehepartnern steuerlich effizienter macht. Sie erfordert notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.
Niemand ist verpflichtet, im Miteigentum zu bleiben: Sie können die Teilungsklage (división de la cosa común) vor Gericht erheben, die in der Regel in einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie endet. Das ist der langsamste Weg mit dem meist schlechtesten Preis — deshalb lohnt es sich fast immer, einen geordneten Verkauf oder eine Aufhebung des Miteigentums zu verhandeln.
Verkaufen Sie an einen Dritten, wird die Restschuld beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst und beide werden aus der Haftung entlassen. Übernimmt einer die Wohnung, genügt die Einigung zwischen Ihnen nicht: Die Bank muss der Vertragsänderung (Novation) zustimmen, um den ausscheidenden Partner zu entlassen; solange das nicht geschieht, haften beide weiter für die Schuld.
Jeder Eigentümer versteuert seinen Anteil: Die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) und ein etwaiger Veräußerungsgewinn in der IRPF (spanische Einkommensteuer) werden nach der Eigentumsquote aufgeteilt. Beim Verkauf der früheren Hauptwohnung können die allgemeinen Befreiungen der IRPF greifen, etwa die Reinvestition in eine neue Hauptwohnung — das sollte im Einzelfall geprüft werden.
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