Vendre son Bien en Espagne en tant que Non-Résident: Guide Complet 2026
Ce que vous apprendrez dans ce guide
- Ce qu'il faut savoir avant de mettre votre bien en vente
- Les impôts applicables: retenue 3 %, plus-value IRNR 19 %, plusvalía municipale
- Comment calculer la plus-value sur votre bien espagnol
- Les étapes pour vendre rapidement depuis la France
- Comment camiacasa commercialise votre bien auprès d'acheteurs internationaux
Des milliers de Français possèdent un bien immobilier en Espagne — héritage familial, résidence secondaire ou investissement locatif. Lorsque vient le moment de vendre, la procédure comporte des spécificités fiscales importantes que tout non-résident doit connaître avant de signer quoi que ce soit. Ce guide vous explique chaque étape, chaque impôt et chaque document nécessaire pour vendre sereinement depuis la France.
Ce qu'il faut savoir avant de vendre
Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident est parfaitement possible, mais nécessite une préparation rigoureuse. Voici les points essentiels à anticiper:
Statut fiscal non-résident
En tant que non-résident fiscal en Espagne, vos revenus immobiliers (y compris les plus-values) sont imposés en Espagne via l'IRNR. La convention fiscale France-Espagne évite la double imposition: l'impôt payé en Espagne est déductible de votre impôt français.
NIE obligatoire
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est indispensable pour toute transaction immobilière en Espagne, que vous soyez vendeur ou acheteur. Assurez-vous que votre NIE est valide et connu de l'administration fiscale espagnole avant de lancer la vente.
Certificat énergétique obligatoire
Depuis 2013, tout bien mis en vente en Espagne doit disposer d'un certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética). Ce document doit être obtenu avant la commercialisation du bien. Sans ce certificat, la vente ne peut pas être finalisée.
Procuration à distance
Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne pour signer les actes, vous pouvez confier une procuration notariale à un représentant sur place. Cette procuration (poder notarial) doit être établie par un notaire en France et apostillée selon la Convention de La Haye.
Quels impôts un non-résident paie-t-il sur la vente?
La vente d'un bien immobilier par un non-résident en Espagne génère trois charges fiscales distinctes. Il est essentiel de les comprendre et de les anticiper avant la signature:
| Impôt | Taux / Montant | Remarques |
|---|---|---|
| Retenue 3 % (acompte IRNR) | 3 % du prix de vente | Retenue obligatoire par l'acheteur. Versée à l'AEAT (Modèle 211) dans les 30 jours. |
| IRNR sur plus-value | 19 % (résidents UE) | Calculé sur la différence entre prix de vente et prix d'acquisition corrigé. Déclaré via Modèle 210. |
| Plusvalía municipale | Variable selon mairie | Impôt municipal sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain. Payé à la mairie. |
| Convention France-Espagne | Crédit d'impôt | L'impôt payé en Espagne est imputé sur l'impôt français. Évite la double imposition. |
| Total estimé (vendeur) | 3-25 % du prix | Variable selon plus-value réalisée, durée de détention et valeur cadastrale. |
Ces informations sont données à titre indicatif. Consultez un avocat fiscaliste ou un gestionnaire en Espagne pour obtenir un calcul précis adapté à votre situation personnelle.
La règle de retenue de 3 % expliquée
La retenue de 3 % est souvent mal comprise par les vendeurs non-résidents, car elle est prélevée non pas par l'État mais par l'acheteur lui-même. Voici comment ce mécanisme fonctionne en pratique:
Qui retient les 3 %?
L'acheteur (résident ou non-résident) est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente lors de la signature de l'acte notarié. Il ne vous verse donc pas 100 % du prix convenu, mais 97 %.
Délai de versement
L'acheteur doit déposer les 3 % retenus auprès de l'Agencia Tributaria (AEAT) dans les 30 jours calendaires suivant la signature chez le notaire, via le formulaire Modèle 211.
Remboursement possible
Si votre plus-value réelle, imposée à 19 %, est inférieure au montant de la retenue, vous pouvez demander un remboursement à l'AEAT via le formulaire Modèle 210. Ce remboursement prend généralement 6 à 18 mois.
Complément à payer
Si la plus-value imposable dépasse la retenue de 3 %, vous devrez régler la différence. Votre avocat calcule et régularise votre situation fiscale après la vente.
Comment calculer la plus-value sur votre bien espagnol
La plus-value imposable (IRNR) est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, tous deux pouvant être corrigés par certaines dépenses. Voici la formule générale:
Formule de calcul de la plus-value
Plus-value = Prix de cession net − Prix d'acquisition corrigé
Prix de cession net = Prix de vente − frais d'agence − frais de notaire vendeur
Prix d'acquisition corrigé = Prix d'achat initial + frais d'achat (ITP/IVA, notaire, registro) + travaux capitalisables
Impôt IRNR = Plus-value x 19 %
Les dépenses déductibles du prix d'acquisition comprennent notamment les frais de notaire et d'enregistrement payés lors de l'achat, les impôts d'acquisition (ITP ou IVA+AJD), les honoraires d'avocat lors de l'achat, et les travaux d'amélioration dûment justifiés par des factures. Les frais d'entretien et les charges de copropriété ne sont pas déductibles.
Il n'existe pas en Espagne d'abattement pour durée de détention applicable aux biens acquis après 1994 (contrairement au régime français). La plus-value est donc imposée intégralement au taux de 19 % quel que soit le nombre d'années de possession, pour les résidents européens.
Étapes pour vendre rapidement en Espagne
Voici le processus complet, étape par étape, pour vendre votre bien espagnol depuis la France de façon efficace:
Vérifier votre NIE et vos documents
Assurez-vous que votre NIE (Número de Identificación de Extranjero) est valide. Rassemblez l'acte de propriété, la nota simple, le certificat énergétique et les justificatifs de paiement de l'IBI.
Estimation et mise en vente
Faites estimer votre bien par un agent local pour fixer un prix de marché réaliste. Confiez le mandat de vente à votre agence, qui prendra en charge la commercialisation, les visites et la négociation.
Mandater un avocat ou un représentant
Désignez un avocat en Espagne et accordez-lui une procuration notariale (poder notarial) si vous ne pouvez pas vous déplacer. Votre représentant gérera les démarches administratives et fiscales en votre nom.
Signer le contrat d'arres
Une fois un acheteur trouvé, signez le contrat privé d'arres (arras penitenciales). L'acheteur verse un acompte, généralement 10 % du prix. La vente est alors sécurisée pour les deux parties.
Retenue de 3 % et plusvalía municipale
Le jour de la signature chez le notaire, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'AEAT (Modèle 211). La mairie perçoit la plusvalía municipale. Votre avocat régularise l'IRNR (Modèle 210) dans les mois qui suivent.
Signature de l'acte et transfert des fonds
L'acte de vente est signé devant le notaire espagnol. Le solde du prix vous est versé par virement. Votre avocat s'assure que le bien est rayé de votre patrimoine au registre de la propriété.
Comment camiacasa commercialise votre bien auprès d'acheteurs internationaux
camiacasa est une agence immobilière spécialisée en Catalogne, avec une couverture sur plus de 60 villes et communes de la région. Nous travaillons régulièrement avec des propriétaires non-résidents — notamment des Français — pour commercialiser et vendre leurs biens dans les meilleures conditions.
Nos services pour les vendeurs non-résidents comprennent:
- Estimation de marché: Nous analysons les transactions récentes dans votre secteur pour fixer un prix de vente réaliste et compétitif, en tenant compte des spécificités locales du marché catalan.
- Commercialisation internationale: Votre bien est diffusé sur les principaux portails immobiliers espagnols et internationaux, et présenté à notre réseau d'acheteurs actifs, notamment des profils français, néerlandais et britanniques.
- Gestion des visites: Nous organisons et conduisons toutes les visites en votre absence, avec un compte-rendu détaillé après chaque visite.
- Coordination juridique et fiscale: Nous travaillons en lien avec votre avocat et gestionnaire pour préparer les documents nécessaires et assurer un suivi rigoureux du dossier jusqu'à la signature chez le notaire.
- Suivi post-vente: Nous vous accompagnons dans les démarches post-vente, notamment pour la régularisation fiscale IRNR (Modèle 210) et le suivi du remboursement de la retenue de 3 % si applicable.
Que votre bien soit situé à Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès ou dans l'aire métropolitaine de Barcelone, nous connaissons le marché local en profondeur. Consultez notre page dédiée à la vente immobilière en Espagne ou découvrez nos conseils sur l' investissement immobilier en Espagne.
Questions fréquentes
Prêt à vendre votre bien en Espagne?
Contactez camiacasa pour une estimation gratuite et un accompagnement complet, de la mise en vente jusqu'à la signature chez le notaire.