Vendre l'Appartement lors d'un Divorce ou d'une Séparation
En cas de divorce, trois issues sont habituelles pour le logement commun : le vendre à un tiers et partager le prix, que l'un des deux en devienne seul propriétaire par extinción de condominio (sortie d'indivision par rachat de part), ou le conserver en copropriété. Chaque option a des implications fiscales différentes. Nous gérons la vente avec neutralité pour les deux parties, de l'estimation à la signature.
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Les options concernant le logement commun
Vente à un tiers et partage
L'option la plus fréquente : le bien est vendu au prix du marché et chaque titulaire reçoit sa part selon son pourcentage de propriété. Elle exige l'accord et la signature des deux.
Extinción de condominio (sortie d'indivision)
L'un des deux rachète la moitié de l'autre et garde le logement. En Catalogne, cette opération est taxée à l'AJD (droit de timbre espagnol) et non à l'ITP (droit de mutation), ce qui la rend fiscalement plus avantageuse qu'une vente entre les parties.
Hypothèque commune en cours
Vendre n'éteint pas la dette à soi seul : elle est remboursée avec le prix chez le notaire. Si l'un garde le logement, la banque doit accepter la novation du prêt pour libérer l'autre titulaire.
Usage du logement attribué aux enfants
Si la convention de divorce ou le juge attribue l'usage du logement familial, ce droit limite la vente en pratique même si la propriété reste aux deux. Il convient de l'évaluer avant de décider.
Désaccord entre les parties
Sans accord, tout copropriétaire peut demander le partage judiciaire du bien commun, qui finit souvent aux enchères à un prix inférieur. Une vente ordonnée d'un commun accord est presque toujours préférable pour les deux.
Vendre avant ou après le divorce
On peut vendre à tout moment si les deux titulaires sont d'accord ; inutile d'attendre le jugement. L'important est de documenter le partage et de le coordonner avec la convention de divorce.
Une gestion neutre pour les deux parties
Dans une vente pour séparation, l'agence ne peut pas être l'alliée d'une partie contre l'autre. Nous travaillons avec un interlocuteur unique ou avec chacun séparément, selon votre préférence, avec une estimation objective basée sur des données de marché, une information identique pour les deux titulaires et la coordination du partage lors de la signature. En cas d'urgence, notre réseau d'investisseurs et d'acheteurs actifs permet de raccourcir les délais.
Investisseurs et acheteurs actifs
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Notre méthode
- 1Estimation objective avec des données de marché, partagée avec les deux titulaires
- 2Analyse de la situation : hypothèque, régime de propriété et convention de divorce le cas échéant
- 3Vente avec diffusion complète ou présentation à des investisseurs si le délai prime
- 4Signature et partage coordonnés chez le notaire, avec levée de l'hypothèque le cas échéant
Questions fréquentes
Oui. La vente exige seulement le consentement et la signature de tous les titulaires, indépendamment de l'état de la procédure de divorce. De nombreux couples vendent d'ailleurs avant le jugement pour simplifier la convention de divorce et partager directement le prix.
C'est l'opération par laquelle un copropriétaire acquiert la part de l'autre et conserve 100 % du logement en le compensant financièrement. En Catalogne, elle est taxée à l'AJD (droit de timbre espagnol) sur la valeur de la part acquise, au lieu de l'ITP (droit de mutation) d'une vente classique, ce qui la rend fiscalement plus efficace entre ex-conjoints. Elle exige un acte notarié et une inscription au registre foncier.
Personne n'est obligé de rester en copropriété : vous pouvez exercer l'action en partage du bien commun devant le juge, qui aboutit normalement à la vente aux enchères publiques du bien. C'est la voie la plus lente et celle qui obtient généralement le pire prix ; il est donc presque toujours préférable de négocier une vente ordonnée ou une sortie d'indivision.
Si vous vendez à un tiers, la dette restante est remboursée chez le notaire avec une partie du prix et vous êtes tous deux libérés. Si l'un garde le logement, votre accord ne suffit pas : la banque doit accepter la novation du prêt pour libérer le titulaire sortant ; tant qu'elle ne le fait pas, vous répondez tous deux de la dette.
Chaque titulaire est imposé sur sa part : la plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value) et l'éventuelle plus-value à l'IRPF (impôt sur le revenu espagnol) se répartissent selon le pourcentage de propriété. La vente de l'ancienne résidence principale peut bénéficier des exonérations générales de l'IRPF, comme le réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, à examiner au cas par cas.
Vous devez vendre suite à une séparation ?
Estimation objective, information identique pour les deux parties et gestion complète jusqu'au partage chez le notaire. Réponse en moins de 24 heures.
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