Woning Verkopen in Spanje als Niet-Ingezetene: Complete Gids 2026
Wat u in deze gids leert
- Welke belastingen u betaalt als niet-ingezetene bij verkoop
- Hoe de verplichte 3% inhouding werkt en wanneer u geld terugkrijgt
- Hoe de vermogenswinstbelasting (IRNR) en plusvalia worden berekend
- Stap-voor-stap verkoopproces in Spanje van start tot notaris
- Hoe u op afstand kunt verkopen vanuit Nederland via volmacht
Als Nederlander met een woning in Spanje staat u voor een aantal specifieke uitdagingen die Spaanse ingezetenen niet kennen. Als niet-ingezetene gelden er andere belastingregels, is er een verplichte inhouding van 3% op de verkoopprijs en zijn er documenten die u tijdig in orde moet hebben. Deze gids legt alles stap voor stap uit, zodat u goed voorbereid uw woning kunt verkopen en onaangename verrassingen voorkomt.
Wat moet u weten voordat u verkoopt?
Voor u begint met het verkoopproces zijn er een aantal fundamentele zaken die u als niet-ingezetene moet begrijpen:
Uw fiscale status bepaalt alles
Als niet-ingezetene (no residente) in Spanje valt u onder de IRNR, de Spaanse belasting voor niet-ingezetenen. Dit is een fundamenteel ander stelsel dan voor Spaanse ingezetenen. Zorg dat u een geldig NIE-nummer heeft, want zonder dit kunt u geen eigendomsoverdracht voltooien bij de notaris.
De 3% inhouding is automatisch
Ongeacht of u winst maakt of niet, houdt de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in bij de notarisakte. Dit bedrag gaat rechtstreeks naar de Spaanse Belastingdienst. U ontvangt op de dag van overdracht altijd netto 97% van de afgesproken prijs.
Dreigende aangifte na verkoop
Na de overdracht heeft u drie maanden de tijd om belastingaangifte te doen via het formulier Modelo 210. Doet u dat niet, loopt u het risico op boetes en rente. Als de werkelijke belastingschuld lager is dan de ingehouden 3%, heeft u recht op een teruggave.
Plusvalia: de gemeentelijke belasting
Naast de vermogenswinstbelasting betaalt u ook de plusvalia municipal, een lokale belasting over de gestegen kadastrale waarde van de grond gedurende uw eigendomsperiode. De hoogte hangt af van de gemeente, de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren dat u eigenaar bent geweest.
Welke belastingen betaalt een niet-ingezetene bij verkoop? (3% inhouding, vermogenswinstbelasting 19%, plusvalia)
Als Nederlander die verkoopt in Spanje heeft u te maken met drie afzonderlijke fiscale verplichtingen:
| Belasting | Tarief / Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Inhouding (retención) | 3% van verkoopprijs | Koper houdt in bij notaris en draagt af aan Belastingdienst. |
| Vermogenswinstbelasting (IRNR) | 19% over de winst | Winst = verkoopprijs minus aankoopprijs en aftrekbare kosten. |
| Plusvalia municipal | Variabel per gemeente | Gemeentelijke belasting over stijging kadastrale grondwaarde. |
| Makelaarscourtage | Doorgaans 3-5% | In Spanje betaalt de verkoper de makelaar. |
| Notariskosten verkoper | Ca. 300-600 EUR | Gedeelte van notariskosten dat voor rekening van verkoper komt. |
| Fiscaal adviseur | Ca. 500-1.500 EUR | Aanbevolen voor aangifte IRNR en teruggaveverzoek. |
Dit zijn indicatieve bedragen. De exacte belastingschuld hangt af van uw persoonlijke situatie, de aankoopprijs, verbeteringskosten en de gemeente waar de woning staat. Raadpleeg altijd een fiscaal adviseur gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht.
De 3% inhoudingsregel uitgelegd
De 3% inhouding is verreweg het meest verwarring zaaiende aspect van het verkopen als niet-ingezetene. Hier is precies hoe het werkt:
Voorbeeld: woning verkocht voor 250.000 EUR
- Overeengekomen verkoopprijs: 250.000 EUR
- 3% inhouding door koper: 7.500 EUR (direct naar Belastingdienst)
- U ontvangt bij overdracht: 242.500 EUR (exclusief makelaarskosten)
- Als uw werkelijke IRNR lager is dan 7.500 EUR, vraagt u het verschil terug
- Als uw werkelijke IRNR hoger is dan 7.500 EUR, betaalt u het verschil bij
De koper gebruikt formulier Modelo 211 om de inhouding af te dragen. U als verkoper dient vervolgens binnen drie maanden na de overdracht aangifte te doen via Modelo 210 om de definitieve belastingschuld vast te stellen en eventueel een teruggave te claimen.
Vermogenswinstbelasting berekenen
De vermogenswinstbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) wordt berekend over de gerealiseerde winst, niet over de volledige verkoopprijs. De winst is:
Winst = Verkoopprijs − (Aankoopprijs + aftrekbare kosten)
Aftrekbare kosten bij aankoop (destijds betaald): ITP of IVA, notariskosten, registratiekosten, advocaatkosten, makelaarscourtage.
Aftrekbare verbeteringskosten: aantoonbare investeringen in de woning met facturen (verbouwingen, uitbreidingen — niet: regulier onderhoud).
Belastingtarief: 19% voor inwoners van de EU en EER (inclusief Nederlanders). Niet-EU-inwoners betalen 24%.
Bewaar alle originele aankoopfacturen en bonnen van verbouwingskosten zorgvuldig. Hoe hoger de aantoonbare aankoopkosten en verbeteringskosten, hoe lager de belastbare winst.
Stappen om snel te verkopen
Een goed voorbereide verkoop loopt aanzienlijk soepeler en sneller. Dit zijn de zes stappen van het verkoopproces in Spanje:
Documenten verzamelen
Zorg dat alle eigendomsdocumenten in orde zijn: eigendomsakte, nota simple, energieprestatiecertificaat, bewijs van betaalde IBI-belasting en VvE-bijdragen.
Waardebepaling en verkoopprijs
Laat een professionele taxatie uitvoeren om de marktwaarde te bepalen. Een realistische vraagprijs verkort de verkoopduur aanzienlijk.
Makelaar en marketing
Werk samen met een lokale makelaar die de markt kent en toegang heeft tot zowel nationale als internationale kopers, inclusief Nederlanders en andere buitenlanders.
Reserveringscontract en aanbetaling
Na acceptatie van een bod wordt een reserveringscontract (contrato de arras) ondertekend. De koper betaalt doorgaans 10% aanbetaling; deze is voor de koper verbeurbaar als hij zich terugtrekt.
Notarisakte en 3% inhouding
Bij de definitieve overdracht bij de notaris houdt de koper 3% van de verkoopprijs in en draagt dit af aan de Spaanse Belastingdienst als voorschot op uw vermogenswinstbelasting.
Belastingaangifte en terugvordering
Na de verkoop dient u binnen drie maanden belastingaangifte te doen (IRNR). Als de werkelijke belasting lager is dan de ingehouden 3%, vraagt u het verschil terug via de Agencia Tributaria.
Hoe camiacasa uw woning markt voor internationale kopers
camiacasa is een vastgoedmakelaar gespecialiseerd in Catalonië, met een netwerk van kopers uit heel Europa en daarbuiten. Wij begrijpen de specifieke behoeften van verkopers die niet in Spanje woonachtig zijn en begeleiden u van de eerste waardebepaling tot de afhandeling bij de notaris.
Wat wij voor u als Nederlandse verkoper regelen:
- Marktwaardebepaling: Op basis van actuele verkoopdata in uw regio stellen wij een realistische vraagprijs vast die de verkoopduur optimaliseert.
- Internationale marketing: Uw woning wordt aangeboden op Nederlandse, Belgische en andere Europese vastgoedplatforms naast de Spaanse portalen, zodat u de breedste groep potentiële kopers bereikt.
- Begeleiding op afstand: Via videoconferentie, e-mail en WhatsApp houden wij u volledig op de hoogte van het verkoopproces, zonder dat u fysiek in Spanje aanwezig hoeft te zijn.
- Coördinatie met adviseurs: Wij werken samen met gespecialiseerde fiscalisten en notarissen, zodat de 3% inhouding en belastingaangifte correct worden afgehandeld.
- Volmacht en afstandsverkoop: Wij helpen u bij het opzetten van een notariële volmacht zodat u de verkoop volledig vanuit Nederland kunt afronden.
Wij zijn actief in meer dan 60 steden en gemeenten in Catalonië, van de kustplaatsen rond Barcelona tot het binnenland. Bekijk onze diensten voor woningverkoop in Spanje of lees meer over vastgoedinvesteringen in Catalonië.
Gerelateerde gidsen die u mogelijk interesseren
Veelgestelde vragen
Klaar om uw woning in Spanje te verkopen?
Neem contact op met camiacasa voor deskundig advies over het verkopen van uw woning in Catalonië. Wij begeleiden u van waardebepaling tot notaris.