Contrato de Arras: Que Es, Tipos y Como Funciona en Espana
El contrato de arras es el primer compromiso formal entre comprador y vendedor antes de firmar ante notario. Conocer sus tipos, cláusulas y consecuencias puede ahorrarte muchos problemas. Si estas pensando en comprar o vender un piso, en camiacasa te acompanamos en todo el proceso de compra.
El contrato de arras es el documento privado que formaliza el acuerdo de compraventa entre las partes antes de la escritura publica. Aunque no es obligatorio, su uso es muy habitual en Espana y tiene importantes consecuencias juridicas que conviene conocer antes de firmar.
Puntos clave
- -Las arras son una senial económica que confirma el acuerdo y reserva la vivienda.
- -Hay tres tipos: penitenciales (las mas habituales), confirmatorias y penales.
- -El importe habitual es el 10 % del precio de venta, aunque es negociable.
- -Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble.
- -Incluye siempre una clausula suspensiva si necesitas hipoteca.
Que es el contrato de arras y para que sirve
El contrato de arras es un contrato privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble en un plazo determinado y en las condiciones pactadas. A cambio de este compromiso, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero llamada arras o senial.
Su funcion principal es doble: por un lado, reserva la vivienda para el comprador durante el tiempo necesario para tramitar la hipoteca o preparar la documentación; por otro, proporciona al vendedor una garantia económica de que el comprador tiene intencion real de comprar.
El marco juridico del contrato de arras en Espana se encuentra principalmente en los articulos 1124 y 1454 del Codigo Civil, aunque la regulacion especifica depende del tipo de arras que se firme. Si vas a comprar un piso en Catalunya, puedes consultar nuestra guia de compra de vivienda para entender cada paso del proceso.
Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
Existen tres tipos de arras en el derecho espanol, cada uno con consecuencias juridicas distintas en caso de incumplimiento. Es fundamental que el contrato especifique claramente de que tipo se trata, ya que de ello depende el regimen de penalizaciónes aplicable.
Arras penitenciales (articulo 1454 Codigo Civil)
Son el tipo mas utilizado en la compraventa de vivienda en Espana. Se caracterizan por otorgar a ambas partes el derecho a desistir del contrato pagando una penalización:
- -Si desiste el comprador: pierde las arras entregadas.
- -Si desiste el vendedor: debe devolver el doble de lo recibido.
La penalización sustituye a cualquier otra reclamacion; no se puede exigir ademas el cumplimiento forzoso del contrato.
Arras confirmatorias
Actuan como un anticipo del precio de venta y confirman la existencia del contrato. No permiten el desistimiento unilateral:
- -Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnizacion por danos y perjuicios.
- -Son mas beneficiosas para el comprador cuando el mercado sube y el vendedor quiere echarse atras.
Arras penales
Combinan elementos de las anteriores: actuan como clausula penal que fija de antemano la indemnizacion en caso de incumplimiento, pero a diferencia de las penitenciales, la parte cumplidora puede ademas exigir el cumplimiento del contrato si asi lo desea.
Son menos frecuentes en operaciónes de vivienda habitual y se utilizan mas en operaciónes comerciales o de mayor complejidad.
Atencion: la ley no presume el tipo de arras
Si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales aplicaran el criterio de interpretar conforme a la voluntad de las partes, lo que genera incertidumbre. Siempre es recomendable indicar expresamente en el contrato si las arras son penitenciales segun el articulo 1454 del Codigo Civil.
Cuanto se paga en arras: porcentajes y cantidades habituales
No existe un porcentaje legalmente obligatorio para las arras. La cantidad se pacta libremente entre comprador y vendedor, pero hay usos habituales que conviene conocer para negociar con criterio.
Porcentajes mas habituales
Porcentaje estandar del mercado
El uso mas extendido en Espana. Para una vivienda de 300.000 euros, supone 30.000 euros de arras. Esta cantidad se descuenta del precio final en la escritura.
Porcentaje minimo frecuente
Habitual cuando el comprador tiene disponibilidad limitada de liquidez o cuando la operación es muy sencilla. Ofrece menos seguridad al vendedor.
Porcentaje maximo habitual
Puede pactarse en operaciónes donde el vendedor quiere mayor seguridad o en mercados muy competitivos donde hay varios compradores interesados.
Si necesitas financiación hipotecaria, ten en cuenta que las arras salen de tu bolsillo y no estan cubiertas por la hipoteca. Antes de calcular cuanto puedes ofrecer de arras, consulta nuestro simulador de gastos de compraventa para tener una vision completa de todos los costes implicados.
Clausulas imprescindibles y como negociarlas
Un buen contrato de arras debe incluir una serie de cláusulas que protejan a ambas partes y eviten ambiguedades que puedan derivar en conflictos. Estas son las mas importantes:
Identificacion completa de las partes y del inmueble
Nombre y DNI o NIE de comprador y vendedor, y descripcion detallada de la vivienda: direccion, referencia catastral, superficie y registro de la propiedad. Incluye tambien las cargas que el vendedor se compromete a cancelar antes de la escritura (hipotecas, embargos, etc.).
Precio total de compraventa y forma de pago
El contrato debe fijar el precio definitivo y la manera en que se pagara: importe de las arras como pago a cuenta, resto a abonar en la escritura (bien en metodo de pago en efectivo, bien mediante subrogacion o nueva hipoteca). Si hay bienes muebles incluidos (cocina equipada, muebles), es conveniente detallarlos y asignarles un valor separado.
Plazo para la firma de la escritura
Fecha limite en la que comprador y vendedor se comprometen a comparecer ante notario. Debe ser un plazo realista que contemple el tiempo de tramitacion de la hipoteca (entre 30 y 60 dias habitualmente). Incluye como se comunica la prorroga si fuera necesaria y que consecuencias tiene no respetar el plazo.
Clausula suspensiva por obtención de hipoteca
Esta es probablemente la clausula mas importante si necesitas financiación. Establece que el contrato queda condicionado a que el comprador obtenga una hipoteca en condiciones razonables. Si el banco deniega la financiación, el comprador puede recuperar las arras sin penalización. Sin esta clausula, la negativa bancaria no te exime de cumplir el contrato.
Estado de la vivienda y entrega de llaves
Especifica en que estado se entrega la vivienda (libre de ocupantes, con o sin muebles, con instalaciones en buen funcionamiento) y cuando se producira la entrega de llaves. Adjuntar un inventario fotografico firmado por ambas partes es una buena practica que previene disputas posteriores.
Si quieres conocer el valor real de la vivienda antes de firmar las arras, utiliza nuestra calculadora de valor de piso o solicita una valoracion inmobiliaria profesional para negociar con datos objetivos.
Que pasa si se rompe el contrato de arras
Las consecuencias de incumplir un contrato de arras dependen del tipo pactado y de cual de las partes incumple. A continuacion se detallan los escenarios mas habituales:
El comprador desiste
- - En arras penitenciales: pierde el importe entregado.
- - En arras confirmatorias: el vendedor puede exigir el cumplimiento o una indemnizacion.
- - Con clausula suspensiva (hipoteca denegada): puede recuperar las arras sin penalización.
El vendedor desiste
- - En arras penitenciales: debe devolver el doble de lo recibido.
- - En arras confirmatorias: el comprador puede exigir la venta forzosa ante los tribunales.
- - Si vende a un tercero: puede haber responsabilidad civil adicional.
Casos en los que el comprador puede recuperar las arras sin penalización
- -El banco deniega la hipoteca y existe clausula suspensiva de financiación.
- -El vendedor incumple las condiciones pactadas (cargas no canceladas, estado diferente al prometido).
- -Mutuo acuerdo: ambas partes deciden no continuar con la operación.
- -Vicios ocultos descubiertos tras la firma de arras que afectan gravemente al valor o habitabilidad.
Si el vendedor no devuelve las arras cuando le corresponde, el comprador puede reclamarlas por via judicial. El primer paso suele ser un requerimiento extrajudicial fehaciente (burofax o carta notarial). Si no hay respuesta, se puede interponer una reclamacion por la via del juicio verbal o declarativo segun la cuantia.
De las arras a la firma ante notario: siguientes pasos
Una vez firmado el contrato de arras, el proceso hasta la escritura de compraventa sigue una serie de pasos que conviene conocer para no perder plazos ni cometer errores costosos.
Tramitacion de la hipoteca
Presenta la solicitud en varios bancos simultaneamente para comparar condiciones. El banco realizara una tasacion de la vivienda y estudiara tu solvencia. Este proceso suele tardar entre 2 y 6 semanas.
Preparacion de la documentación
El vendedor debe reunir nota simple del registro de la propiedad actualizada, certificado de estar al dia en el pago de la comunidad, ultimo recibo del IBI, certificado de eficiencia energetica y cedula de habitabilidad vigente.
Eleccion del notario y firma de la escritura
El comprador tiene derecho a elegir notario. Una vez acordada la fecha, el notario prepara la escritura y el banco prepara el cheque bancario. En la firma, se salda el resto del precio (descontando las arras) y se entregan las llaves.
Liquidacion de impuestos y registro
Tras la firma, el comprador debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA segun si la vivienda es de segunda mano o nueva. Posteriormente se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. El plazo es de 30 dias para el impuesto y unos meses para la inscripción registral.
Para calcular todos los gastos asociados a la compra, desde las arras hasta el notario, el registro y los impuestos, utiliza nuestro simulador de gastos de compraventa.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
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