Fiscalidad del Alquiler para el Propietario: IRPF y Deducciones 2026
Si tienes un piso en alquiler, los ingresos que obtienes tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Conocer las reglas fiscales te permite aplicar todas las deducciones a las que tienes derecho y evitar errores costosos con Hacienda. En esta guía explicamos paso a paso cómo declarar el alquiler de tu piso en 2026.
Lo esencial de un vistazo
- - Los ingresos del alquiler tributan como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF.
- - Si el piso se destina a vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 50-90% según la zona y el tipo de contrato (base general: 50%).
- - Puedes deducir todos los gastos necesarios: IBI, comunidad, seguros, intereses hipotecarios, reparaciones y amortización.
- - La retención del IRPF solo aplica cuando el inquilino es empresa o autónomo.
¿Cómo tributa el alquiler de un piso en el IRPF?
Los ingresos que obtienes por arrendar un inmueble se incluyen en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Este tipo de rendimiento se integra en la base imponible general del IRPF (no en la base del ahorro), por lo que tributa a los tipos progresivos del impuesto junto con los rendimientos del trabajo u otros ingresos ordinarios.
Cómo se calcula el rendimiento neto
El rendimiento neto del capital inmobiliario es la diferencia entre los ingresos íntegros (todas las rentas cobradas al inquilino) y los gastos deducibles. La fórmula básica es:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros - Gastos deducibles
Sobre ese rendimiento neto positivo se aplica, cuando corresponde, la reducción para vivienda habitual. El resultado final es el rendimiento neto reducido, que es el importe que se suma a la base imponible general de tu declaración.
Ingresos que debes incluir
Además de la renta mensual, deben computarse como ingreso todas las cantidades que el inquilino pague al propietario:
- - La renta pactada en el contrato, mes a mes.
- - Las cantidades repercutidas por IBI, comunidad u otros gastos que contractualmente asume el inquilino.
- - El importe de las reparaciones realizadas por el inquilino a cuenta de la renta (condonación de renta).
- - La fianza, solo si al final del contrato no se devuelve y se aplica como indemnización por daños.
La reducción del 60%: cuándo se aplica y cuándo no
Históricamente, los arrendamientos de vivienda habitual disfrutaban de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. La Ley de Vivienda de mayo de 2023 modificó este régimen de forma sustancial, introduciendo una escala de reducciones según las características del contrato y la zona.
90% de reducción
Para nuevos contratos en zonas de mercado tensionado en los que la renta se haya bajado al menos un 5% respecto al último contrato vigente en el mismo inmueble.
70% de reducción
Para nuevos contratos en zonas tensionadas cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una Administración o entidad sin ánimo de lucro para destinar el piso a alquiler social o de personas vulnerables.
60% de reducción
Cuando el propietario haya realizado obras de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores a la firma del contrato que cumplan los requisitos legales.
50% de reducción (caso general)
Para el resto de arrendamientos de vivienda habitual del inquilino que no cumplan ninguno de los supuestos anteriores. Este es el porcentaje general aplicable a la mayoría de contratos ordinarios en 2026.
Cuándo no se aplica ninguna reducción
- - Alquiler turístico o vacacional: el inmueble no es vivienda habitual del inquilino.
- - Alquiler de temporada: contratos para uso distinto de vivienda habitual (estudiantes con residencia principal en otro lugar, trabajadores desplazados, etc.).
- - Alquiler de locales o garajes no vinculados a una vivienda arrendada.
- - Contratos no declarados o cuya renta no sea real (la reducción se pierde si Hacienda regulariza el rendimiento).
Gastos deducibles en el alquiler
La normativa del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler. Aprovechar correctamente estas deducciones puede reducir de forma significativa la factura fiscal.
Gastos que puedes deducir
Gastos directos del inmueble
- -IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el recibo anual del municipio.
- -Cuotas de comunidad de propietarios y gastos de administración de la finca.
- -Seguros del hogar e impago de alquiler.
- -Reparaciones y conservación: obras para mantener el uso normal del inmueble (no las mejoras que aumentan valor).
Gastos financieros y amortización
- -Intereses de la hipoteca: solo los intereses, no la amortización del capital prestado.
- -Amortización del inmueble: el 3% del mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción (excluido el suelo).
- -Honorarios de gestoría o agencia inmobiliaria vinculados al arrendamiento.
- -Gastos de formalización del contrato: notaría, gestoría, honorarios del abogado.
Gastos que no son deducibles
- - La amortización del capital hipotecario: solo son deducibles los intereses.
- - Las mejoras que aumentan el valor del inmueble (reforma integral, ampliación): se incorporan al coste de adquisición a efectos de futuras transmisiones.
- - Los gastos de periodos vacíos (cuando el piso no está arrendado), salvo la parte proporcional de gastos anuales no imputables a meses concretos.
- - El IRPF propio del propietario ni ningún otro impuesto personal.
Cómo declarar los ingresos del alquiler paso a paso
Los rendimientos del capital inmobiliario se incluyen en la declaración anual del IRPF (modelo 100). No existe obligación de presentar declaraciones trimestrales para propietarios particulares que alquilen a inquilinos personas físicas para vivienda habitual.
Paso 1: Reúne los justificantes de ingresos y gastos
Guarda todos los recibos de renta cobrados, los comprobantes de transferencia o ingreso, y los justificantes de cada gasto deducible (recibos del IBI, facturas de reparaciones, recibos de comunidad, seguros, extracto bancario de intereses hipotecarios).
Paso 2: Localiza las casillas correctas en el IRPF
En Renta WEB, los rendimientos del capital inmobiliario se cumplimentan en el apartado "Rendimientos del capital inmobiliario (inmuebles arrendados)". Deberás indicar la referencia catastral del inmueble, los ingresos íntegros, cada gasto deducible por separado y la reducción aplicable.
Paso 3: Calcula y aplica la reducción
Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos), aplica el porcentaje de reducción que corresponda según el tipo de contrato y la zona (50%, 60%, 70% o 90%). El programa Renta WEB calcula automáticamente el rendimiento neto reducido.
Paso 4: Declaración trimestral (solo si procede)
Los propietarios particulares que alquilan a personas físicas para vivienda no están obligados a presentar declaraciones trimestrales. Solo están obligados a presentar el modelo 115 trimestral (retenciones por alquiler) cuando el inquilino practica retención, es decir, cuando es una empresa o autónomo.
Retención del IRPF: ¿cuándo aplica?
La retención del IRPF en los arrendamientos es un mecanismo por el que el inquilino ingresa en Hacienda una parte del alquiler en nombre del propietario, a cuenta del impuesto que este deberá liquidar en su declaración anual.
Cuándo el inquilino practica retención
La obligación de retener recae sobre el inquilino y solo existe cuando este es:
- -Una sociedad mercantil (S.L., S.A., etc.) o cualquier persona jurídica.
- -Un autónomo que use el inmueble para el desarrollo de su actividad económica.
- -Una comunidad de bienes, herencia yacente, Administración pública o cualquier entidad con personalidad jurídica o sin ella con obligación de retener.
Cuando el inquilino es particular: sin retención
Si tu inquilino es una persona física que alquila el piso como vivienda habitual, el importe de la renta no lleva retención. El propietario declara los ingresos íntegros en su IRPF anual sin que el inquilino haya practicado ningún descuento previo. Esta es la situación más habitual en el alquiler residencial.
El tipo de retención aplicable a los arrendamientos de inmuebles urbanos es del 19% (con carácter general). El inquilino empresa o autónomo ingresa trimestralmente ese 19% a Hacienda mediante el modelo 115 y entrega al propietario el modelo 180 resumen anual, que este puede utilizar para acreditar las retenciones soportadas en su declaración.
Novedades fiscales para propietarios en 2026
El marco fiscal del arrendamiento sigue evolucionando. Estas son las principales novedades y aspectos a tener en cuenta para la declaración del ejercicio 2025 (a presentar en primavera de 2026):
Nuevo régimen de reducciones (Ley de Vivienda)
La escala de reducciones del 50%-90% introducida por la Ley de Vivienda de 2023 se aplica plenamente a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores siguen disfrutando de la reducción del 60% bajo el régimen transitorio mientras estén en vigor.
Zonas de mercado tensionado en Catalunya
Cataluña mantiene declaradas zonas de mercado tensionado en numerosos municipios del área metropolitana de Barcelona y otras ciudades. Los propietarios en estas zonas pueden acceder a las reducciones más elevadas (70-90%) si cumplen los requisitos, pero también están sujetos a la limitación de rentas en nuevos contratos. Verifica el estado de tu municipio en el portal de la Generalitat antes de firmar.
Viviendas de uso turístico: tributación diferenciada
Si tienes una vivienda de uso turístico (VUT) registrada, los ingresos tributan igualmente como rendimiento del capital inmobiliario, pero sin derecho a la reducción. Además, si prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, ropa de cama, recepción), pasaría a tributar como actividad económica.
Mayor cruce de datos con Hacienda
La Agencia Tributaria refuerza el cruce de información entre el Catastro, las plataformas de alquiler (Airbnb, Booking) y las entidades financieras para detectar ingresos no declarados. A partir de 2026 las plataformas digitales están obligadas a comunicar a la AEAT los ingresos de sus usuarios en España.
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Preguntas frecuentes sobre fiscalidad del alquiler en el IRPF
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