Cuando vendes un piso, el precio pactado con el comprador no es lo que acaba entrando en tu cuenta. Antes hay que calcular la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia patrimonial, la comisión de la inmobiliaria, la notaría, la gestoría y los certificados obligatorios. Son seis cálculos distintos, cada uno con su propia lógica, y el error más habitual es sumarlos todos como si fueran uno solo.
Aquí vas a encontrar cómo se calcula cada concepto, paso a paso, y el enlace a la herramienta de camiacasa que hace ese cálculo con tus propios datos: la calculadora de plusvalía municipal y el simulador de gastos de venta.
Resumen: los 6 conceptos que debes calcular
- Plusvalía municipal — depende del ayuntamiento, los años de tenencia y el valor catastral del suelo
- IRPF de la ganancia patrimonial — tramos del 19% al 30% sobre la ganancia real
- Comisión de la inmobiliaria — habitualmente entre el 3% y el 7% + IVA sobre el precio de venta
- Notaría — escala fija por ley según el valor de la vivienda, no negociable
- Gestoría — honorario privado según el servicio contratado
- Certificados obligatorios — energético y, en Catalunya, cédula de habitabilidad
¿Por qué conviene calcular estos 6 conceptos antes de poner precio?
Porque el precio de venta que aguanta una negociación no es el mismo que el importe neto que necesitas recibir. Si calculas primero cuánto se lleva cada concepto —impuestos, comisión y gastos de gestión— puedes fijar un precio de salida realista, negociar con margen y llegar a la firma sin sorpresas de última hora.
Además, tres de estos seis conceptos dependen directamente de tus datos personales o de tu vivienda: la plusvalía municipal cambia según el ayuntamiento, el IRPF depende de tu edad y de lo que pagaste por el piso, y la comisión depende de lo que negocies con la agencia. No existe una cifra única válida para todos los vendedores, así que el objetivo de esta guía es que sepas cómo se calcula cada uno, no solo cuánto suele costar de media. Vamos concepto por concepto.
1. Plusvalía municipal: cómo se calcula
La plusvalía municipal (IIVTNU) la liquida el ayuntamiento donde está tu piso, y desde la reforma de 2021 puedes elegir el método de cálculo que más te convenga:
Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (aprobado por cada ayuntamiento) = base imponible. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen municipal, con un máximo legal del 30%.
Método real
(Precio de venta − precio de compra) × porcentaje que representa el suelo en el valor catastral total = base imponible. El ayuntamiento debe permitir este método cuando el resultado sea más favorable.
Como el coeficiente y el tipo de gravamen los fija cada ayuntamiento, no existe una cifra única válida para toda Catalunya: el importe real solo se sabe introduciendo los datos concretos de tu vivienda y tu municipio en la calculadora de plusvalía municipal, que compara ambos métodos y te muestra el más favorable.
2. IRPF por la ganancia patrimonial: cómo se calcula
El IRPF no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia patrimonial: precio de venta (menos los gastos de la venta, como la comisión inmobiliaria) menos el precio de adquisición (más los gastos de compra e inversiones en mejoras acreditadas). Esa ganancia tributa por tramos progresivos:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
Tramos aplicables a la base del ahorro desde la reforma de la Ley 7/2024. Se aplican de forma progresiva: solo el tramo de ganancia que supera cada umbral tributa al tipo superior.
Dos supuestos de exención
- Mayores de 65 años: la ganancia por vender tu vivienda habitual queda exenta de IRPF, compres o no otra vivienda después.
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, puedes eximir total o parcialmente la ganancia.
Para aplicar estos tramos a tu caso concreto —con tu precio de compra, tu precio de venta y tus gastos acreditados— usa el simulador de gastos de venta, que calcula la ganancia patrimonial y el IRPF junto con el resto de gastos de la operación.
¿Cuánto recibirías tú exactamente?
Plusvalía, IRPF, comisión, notaría, gestoría y certificados: introduce los datos de tu venta en el simulador y obtén el desglose completo, con el importe neto estimado que recibirías tras la firma.
Abrir el simulador de gastos de venta3. Comisión de la inmobiliaria: cómo se calcula
Es el cálculo más sencillo de los seis: un porcentaje sobre el precio final de venta, habitualmente entre el 3% y el 7% (la media del mercado se sitúa justo por debajo del 5%), más el 21% de IVA. No está regulada por ley —cada agencia fija el porcentaje que quiere y es negociable—, y en la práctica habitual en Catalunya la paga el vendedor.
El porcentaje se pacta por escrito antes de firmar el encargo de venta. Al comparar agencias, conviene mirar qué incluye ese porcentaje —fotografía profesional, publicación en los principales portales inmobiliarios, gestión de visitas, negociación— y no solo la cifra. En camiacasa trabajamos con comisiones competitivas pactadas por escrito desde el primer momento.
4. Notaría: cómo se calcula el coste
A diferencia de la comisión inmobiliaria, el coste de la notaría no se negocia: lo fija el Real Decreto 1426/1989 (Arancel de los Notarios) mediante una escala que depende del valor de la vivienda escriturada, y es exactamente igual en cualquier notaría de España. Ningún notario puede cobrar más ni menos de lo que marca esa escala.
En la práctica, quien paga la mayor parte de los honorarios de la escritura es el comprador, aunque el reparto exacto se puede pactar entre las partes. Como vendedor, tu gasto suele limitarse a la parte que hayáis acordado y a la obtención de las copias que necesites.
5. Gestoría: qué incluye y cómo se estima
La gestoría, al contrario que la notaría, es un servicio privado no regulado: cada gestoría fija sus honorarios según las tareas que asuma. Habitualmente incluye:
- Tramitación y liquidación de los impuestos derivados de la venta
- Cancelación registral de la hipoteca, si tenías una pendiente
- Presentación de la documentación ante el Registro de la Propiedad
Como no existe una tarifa oficial, el importe varía según la gestoría y la complejidad del caso —una cancelación de hipoteca suele encarecer el presupuesto—. De forma orientativa, notaría y gestoría juntas suelen moverse entre 600€ y 1.200€, aunque el simulador te da una estimación ajustada a tu situación concreta.
6. Certificados obligatorios: cómo se calcula su coste
En Catalunya necesitas dos certificados en vigor el día de la firma, y ambos tienen un coste independiente de la gestoría:
Certificado de eficiencia energética
Obligatorio en toda España. Lo emite un técnico competente tras visitar la vivienda y su coste varía según el proveedor y el tipo de inmueble.
Cédula de habitabilidad
Exigida en Catalunya para vivienda de segunda mano. Su tarifa oficial orientativa se sitúa entre 50€ y 150€ según el tipo de vivienda y la urgencia del trámite.
A diferencia de la plusvalía o el IRPF, aquí no hay una fórmula que calcular: es un coste fijo por trámite que conviene presupuestar junto con el resto de gastos antes de fijar el precio de venta.
Tabla resumen: los 6 conceptos y dónde calcularlos
| Concepto | Cómo se calcula | Dónde calcularlo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Valor catastral del suelo o ganancia real × coeficiente/tipo municipal | Calculadora de plusvalía |
| IRPF ganancia patrimonial | (Venta − gastos venta) − (compra + gastos compra), por tramos 19%-30% | Simulador de gastos |
| Comisión inmobiliaria | 3%-7% del precio de venta + IVA (negociable) | Simulador de gastos |
| Notaría | Escala fija por ley según el valor de la vivienda | Simulador de gastos |
| Gestoría | Honorario privado según servicio y complejidad | Simulador de gastos |
| Certificados obligatorios | Tarifa fija por trámite (energético + cédula) | Presupuesto directo con el técnico |
Errores habituales al calcular estos gastos
Cada uno de los seis conceptos se calcula de forma independiente, y confundirlos entre sí es el error más frecuente a la hora de estimar cuánto recibirás por tu piso. Estos son los tres fallos que más vemos:
Confundir la plusvalía municipal con el IRPF
Son dos impuestos distintos, con bases de cálculo distintas: uno lo cobra el ayuntamiento sobre el valor del suelo, el otro lo cobra la Agencia Tributaria sobre la ganancia real de la operación. Puedes deber uno sin deber el otro.
Calcular el IRPF sobre el precio de venta y no sobre la ganancia
El IRPF nunca se calcula sobre lo que cobras por el piso, sino sobre la diferencia entre lo que cobras y lo que pagaste en su día, con los gastos acreditados de ambas operaciones ya descontados.
Dar por hecho que notaría y gestoría cuestan lo mismo en todos los casos
La notaría sigue una escala fija por ley, pero la gestoría es un servicio privado que varía según si hay hipoteca que cancelar, herencia de por medio o varios titulares en la escritura.
Vender tu piso en ciudades medianas de Catalunya
Estos seis cálculos aplican en toda Catalunya, aunque la plusvalía municipal y los precios de referencia cambian según el municipio. En camiacasa acompañamos el proceso de venta en ciudades medianas del área metropolitana, entre ellas Sabadell y Terrassa, calculando contigo cada gasto e impuesto antes de fijar el precio.
Preguntas frecuentes sobre calcular la plusvalía y los gastos de venta
Desde la reforma de 2021 puedes elegir el método que te resulte más favorable. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia. El método real parte de la diferencia entre el precio de venta y el de compra y le aplica el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen que fije tu ayuntamiento, con un máximo legal del 30%. La calculadora de plusvalía municipal hace este cálculo por ti introduciendo los datos de tu vivienda.
Primero se calcula la ganancia patrimonial: precio de venta menos gastos de venta, menos precio de adquisición más gastos e inversiones acreditadas. Esa ganancia tributa por tramos: 19% hasta 6.000€, 21% entre 6.000€ y 50.000€, 23% entre 50.000€ y 200.000€, 27% entre 200.000€ y 300.000€, y 30% a partir de 300.000€. Quedan exentas la venta de vivienda habitual de mayores de 65 años y la reinversión en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años.
La comisión se calcula como un porcentaje del precio final de venta, habitualmente entre el 3% y el 7% (la media se sitúa justo por debajo del 5%), más el 21% de IVA. Se pacta por escrito con la agencia antes de firmar el encargo de venta y, al no estar regulada por ley, es negociable en función del servicio incluido.
A diferencia de la comisión inmobiliaria, el coste de la notaría no es negociable: lo fija el Real Decreto 1426/1989 (Arancel de los Notarios) según una escala que depende del valor de la vivienda, y es igual en cualquier notaría de España. La gestoría, en cambio, es un servicio privado y sí varía de precio según la gestoría elegida y la complejidad del caso, por ejemplo si hay que cancelar una hipoteca.
Dos: el certificado de eficiencia energética, obligatorio en toda España, y la cédula de habitabilidad, exigida en Catalunya para vivienda de segunda mano. La cédula tiene una tarifa oficial orientativa de entre 50€ y 150€ según el tipo de vivienda, y el certificado energético suele moverse en un rango similar según el proveedor. Ambos deben estar en vigor el día de la firma ante notario.
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