Gastos de Venta y Fiscalidad Inmobiliaria Catalunya 2025
Todo lo que necesitas saber sobre impuestos y gastos al vender tu vivienda
Calculadora de Gastos e Impuestos
Tabla Resumen de Gastos e Impuestos
| Concepto | Obligatorio | Rango típico | Quién paga | Cuándo |
|---|---|---|---|---|
Plusvalía Municipal (IIVTNU) Valor catastral suelo × coeficiente × años × tipo Exenciones: Pérdidas patrimoniales, Herencias recientes | SÍ | 300€ - 3.000€ | Vendedor | 30 días tras venta |
IRPF - Ganancia Patrimonial (Precio venta - Precio compra - gastos) × 19-26% Exenciones: Residencia habitual >65 años, Reinversión vivienda habitual | SÍ | 0€ - Sin límite | Vendedor | Declaración renta siguiente |
Gastos Notariales Arancel notarial según valor escritura | SÍ | 600€ - 1.200€ | Comprador (generalmente) | En la firma |
Registro de la Propiedad Arancel registral fijo + variable | SÍ | 400€ - 800€ | Comprador (generalmente) | Tras la escritura |
Gestoría Honorarios profesionales | Opcional | 300€ - 600€ | Quien contrate | Según acuerdo |
Comisión Inmobiliaria 3-6% del precio de venta + IVA | Opcional | 3% - 6% + IVA | Vendedor (generalmente) | En la firma |
Cancelación Hipoteca Gastos notariales + registro | SÍ | 400€ - 800€ | Vendedor | En la firma |
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
¿Qué es?
Impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde la adquisición hasta la transmisión.
Fórmula de cálculo:
Valor catastral del suelo × Coeficiente municipal × Años tenencia × Tipo gravamen
Exenciones principales:
- • Transmisiones con pérdidas patrimoniales
- • Herencias y donaciones (en algunos municipios)
- • Transmisiones mortis causa
- • Aportaciones no dinerarias a empresas
Coeficientes por años (ejemplo Barcelona)
Cambio importante: Desde 2021, si hay pérdidas patrimoniales demostradas, no se paga plusvalía municipal.
IRPF sobre Ganancia Patrimonial
Cálculo de la ganancia
Tipos de gravamen 2025
| Ganancia (€) | Tipo IRPF |
|---|---|
| 0 - 6.000 | 19% |
| 6.001 - 50.000 | 21% |
| 50.001 - 200.000 | 23% |
| Más de 200.000 | 26% |
Exenciones principales
Mayores de 65 años
Exención total si la vivienda era residencia habitual durante 3 años.
Reinversión vivienda habitual
Exención si se reinvierte en nueva vivienda habitual en 2 años.
Familias numerosas
Exención hasta 240.000€ por transmisión de vivienda habitual.
Víctimas terrorismo
Exención total independientemente de la ganancia.
Deducciones y Gastos Deducibles
Gastos de compra originales
Notario, registro, gestoría de la compra
Mejoras y reformas
Obras que aumenten valor (con facturas)
Gastos de venta
Comisiones, publicidad, reparaciones pre-venta
Intereses hipotecarios
Solo la parte correspondiente a amortización capital
IBI y gastos conservación
Proporción de años de tenencia
Tips para maximizar deducciones:
- • Conserva todas las facturas de mejoras y reformas
- • Incluye gastos de la compra original (notario, registro, gestoría)
- • Documenta gastos de venta (comisiones, reparaciones pre-venta)
- • Calcula correctamente los intereses hipotecarios deducibles
- • Considera el coeficiente de actualización si compraste antes de 1994
Estrategias para Reducir la Carga Fiscal
Planificación Temporal
Venta escalonada
Si tienes varias propiedades, escalona las ventas en diferentes ejercicios fiscales.
Timing de la reinversión
Planifica la compra de nueva vivienda habitual para maximizar exenciones.
Año fiscal óptimo
Considera si vender en diciembre o enero según tu situación fiscal global.
Estructuras Familiares
Titularidad compartida
Evalúa ventajas de tener la propiedad a nombre de varios familiares.
Usufructo y nuda propiedad
Considera estructuras que optimicen la fiscalidad a largo plazo.
Transmisiones familiares
Planifica donaciones o herencias para optimizar la carga fiscal global.
Advertencia
La optimización fiscal debe realizarse siempre dentro del marco legal. Consulta con un asesor fiscal profesional antes de implementar cualquier estrategia. Las normativas cambian y cada situación es única.
Calendario Fiscal para la Venta de Vivienda
En la Firma
- • Liquidación ITP/AJD (comprador)
- • Gastos notariales
- • Cancelación hipoteca
- • Comisión inmobiliaria
30 Días Después
- • Autoliquidación plusvalía municipal
- • Inscripción registro propiedad
- • Comunicación cambio titularidad
Declaración Renta
- • IRPF ganancia patrimonial
- • Solicitud exenciones
- • Documentación deducciones
- • Presentación: abril-junio
Documentación a conservar
- • Escritura de compra original
- • Escritura de venta
- • Facturas de mejoras y reformas
- • Recibos IBI pagados
- • Liquidaciones de plusvalía
- • Contratos y recibos servicios
- • Seguros de hogar
- • Gastos de comunidad
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