Contracte de Lloguer: Clausules Essencials que No Poden Faltar
Un bon contracte de lloguer protegeix tant el propietari com el llogatari. Coneixer quines clausules exigeix la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), quines convé afegir i quines son nulles de ple dret t'estalviara conflictes i sorpreses. Si necessites assessorament per redactar o revisar el teu contracte, a camiacasa t'ajudem amb el lloguer.
La LAU (Reial Decret Legislatiu 29/1994, actualitzat per successives reformes) regula els arrendaments urbans a Espanya. Qualsevol clausula contractual que sigui contraria a les seves disposicions protectores del llogatari es considerara nulla, tot i que ambdues parts l'hagin signat. Coneixer la norma es la millor garantia per redactar un contracte valid i eficaç.
Que ha dincloure obligatoriament un contracte de lloguer a Espanya?
El contracte de lloguer d'habitatge habitual ha de recollir, com a minim, els elements essencials que exigeix la LAU i el Codi Civil. La seva absencia no invalida el contracte, pero genera incertesa juridica i dificulta la resolucio de conflictes.
Elements imprescindibles
- -Identificacio de les parts: nom complet, DNI o NIE de l'arrendador i del llogatari, i si escau el representant legal.
- -Descripcio de l'immoble: adreca completa, referencia cadastral, superficie util, distribucio i estat general. Es recomanable adjuntar un inventari de mobles i electrodomestics signat per ambdues parts.
- -Durada del contracte: data d'inici i de finalitzacio, o indicacio que se sotmet a la durada minima legal de la LAU.
- -Renda mensual i forma de pagament: import, dia de pagament, numero de compte bancari i moneda. Si es pacta actualitzacio anual, ha d'indicar-se l'index de referencia aplicable.
- -Import de la fiança: la LAU exigeix consignar expressament la quantitat lliurada com a fiança legal obligatoria.
- -Referencia al certificat d'eficiencia energetica: obligatori des del 2013; s'ha d'esmentar la qualificacio obtinguda.
Clausules sobre la durada i les prorroga del contracte
La durada es una de les clausules mes importants del contracte d'arrendament d'habitatge habitual. La LAU estableix un regim de prorroga obligatories que el propietari no pot eludir.
Arrendador persona fisica
- - Prorroga obligatoria fins a completar 5 anys
- - Prorroga tacita de 3 anys addicionals si cap de les parts no notifica la no renovacio
- - El llogatari pot desistir a partir del 6e mes amb 30 dies de preavís
Arrendador persona juridica
- - Prorroga obligatoria fins a completar 7 anys
- - Prorroga tacita de 3 anys addicionals si cap de les parts no notifica la no renovacio
- - Mateix dret de desistiment del llogatari des del 6e mes
Recuperacio anticipada per necessitat del propietari
Despres del primer any de contracte, l'arrendador persona fisica pot recuperar l'habitatge abans que finalitzi la prorroga obligatoria si el necessita per a us propi o per a familiars de primer grau. Aquesta causa ha d'estar expressament prevista en el contracte i comunicar-se amb almenys dos mesos d'antelacio.
La fiança legal i les garanties addicionals
La fiança es la quantitat que el llogatari lliura al propietari a l'inici del contracte com a garantia del compliment de les seves obligacions. El seu regim esta regulat de forma imperativa per la LAU i, a Catalunya, per la normativa autonomica.
Fiança legal obligatoria
La LAU estableix una fiança equivalent a una mensualitat de renda per a arrendaments d'habitatge habitual. Aquesta quantitat ha de:
- -Consignar-se expressament en el contracte amb indicacio de l'import.
- -Dipositar-se a l'organisme autonomic competent. A Catalunya, a l'INCASOL en el termini d'un mes des de la signatura.
- -Retornar-se en el termini de 30 dies des del lliurament de les claus, llevat que hi hagi danys que ho justifiquin.
Garanties addicionals: maxim 2 mensualitats
A mes de la fiança legal, les parts poden pactar garanties addicionals com avals bancaris o deposits complementaris. Tanmateix, la Llei 12/2023 pel Dret a l'Habitatge limita aquestes garanties addicionals a un maxim de dues mensualitats en contractes d'arrendament d'habitatge habitual, llevat de contractes de llarga durada superiors a cinc anys.
En conseqüencia, la garantia total maxima que es pot exigir al llogatari suma tres mensualitats: una de fiança legal mes dues de garantia addicional.
Quines despeses paga el llogatari i quines el propietari
La LAU estableix un repartiment de despeses entre arrendador i llogatari, pero permet que les parts pactin de forma diferent en alguns casos, sempre que consti expressament en el contracte.
Despeses del propietari (per defecte)
- - IBI (Impost sobre Bens Immobles)
- - Quotes de comunitat de propietaris
- - Asseguranca de la llar (multirisc)
- - Reparacions estructurals i de manteniment de l'habitabilitat
- - Taxes municipals d'escombraries (llevat de pacte en contrari)
Despeses del llogatari (per defecte)
- - Subministraments: aigua, gas, electricitat, telecomunicacions
- - Petites reparacions derivades de l'us ordinari
- - Comunitat i IBI si aixi es pacta expressament en el contracte
Pacte d'atribucio de despeses al llogatari
L'IBI i les despeses de comunitat es poden traslladar al llogatari mitjançant clausula expressa en el contracte. En aquest cas, el contracte ha d'indicar l'import anual d'aquestes despeses en el moment de la signatura. Sense aquesta mencio expressa, la clausula d'atribucio al llogatari pot considerar-se nulla per manca de transparencia.
Clausules sobre obres i modificacions al pis
Les obres a l'habitatge arrendat son una font habitual de conflictes entre propietari i llogatari. La LAU distingeix entre obres de conservacio, obres de millora i obres d'adaptacio per part del llogatari.
Obres de conservacio (a carrec del propietari)
El propietari esta obligat a realitzar totes les reparacions necessaries per mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat. El llogatari no pot oposar-se a aquestes obres encara que siguin molestes, pero si duren mes de 20 dies pot exigir una reduccio proporcional de la renda pel temps i la part de l'habitatge de la qual s'ha vist privat.
Obres de millora (iniciativa del propietari)
Si el propietari realitza obres de millora —no de simple conservacio— despres dels tres primers anys del contracte, pot incrementar la renda segons una formula legal basada en el capital invertit. Aquesta possibilitat ha de quedar reflectida en el contracte si es vol exercitar.
Obres del llogatari
El llogatari no pot realitzar obres que modifiquin la configuracio de l'habitatge o en menyscabin la seguretat sense consentiment escrit del propietari. Les obres menors (penjar quadres, instal·lar cortines, canviar bombetes) estan permeses. Es habitual incloure una clausula que exigeixi deixar l'habitatge en el seu estat original al final del contracte, llevat de pacte en contrari.
Obres d'adaptacio per discapacitat
La LAU permet al llogatari o a persones convivents amb discapacitat o majors de 70 anys realitzar obres d'adaptacio de l'habitatge sense necessitat d'autoritzacio del propietari, sempre que es notifiqui previament i no afectin elements estructurals. Al final del contracte, el propietari pot exigir la reposicio a l'estat original.
Quines clausules son nulles encara que les signeu?
La LAU estableix un conjunt de drets minims del llogatari que no poden ser eliminats per acord entre les parts. Les clausules que vulnerin aquests drets seran nulles de ple dret, tot i que ambdues parts les hagin signat i tot i que el llogatari hagi acceptat expressament aquestes condicions.
Clausules habitualment nulles
- -Renuncia a la prorroga obligatoria o reduccio del termini minim legal: qualsevol clausula que estableixi una durada inferior als minims de la LAU (5 o 7 anys) en perjudici del llogatari es nulla.
- -Prohibicio absoluta de menors a l'habitatge: les clausules que impedeixen la convivencia amb fills menors d'edat es consideren discriminatories i nulles.
- -Renuncia del llogatari al dret d'adquisicio preferent: llevat dels suposos expressament previstos a la LAU, el llogatari te dret de tempteig i retracte si el propietari ven l'habitatge.
- -Atribucio al llogatari de les despeses d'agencia immobiliaria: des de la Llei 12/2023, els honoraris de l'agencia immobiliaria en l'arrendament d'habitatge habitual corresponen sempre a l'arrendador.
- -Clausules de resolucio automatica per simple impagament sense tramit judicial: el desnonament per falta de pagament requereix sempre intervencio judicial; no pot executar-se de forma extrajudicial encara que aixi consti en el contracte.
Si vols saber mes sobre el proces complet d'arrendament, llegeix la nostra guia completa per llogar el teu pis a Catalunya. I si esteu considerant gestionar el lloguer amb suport professional, el nostre servei de lloguer a Catalunya inclou la redaccio i revisio del contracte d'arrendament.
Preguntes frequents sobre el contracte de lloguer
La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) estableix una durada minima de 5 anys quan l'arrendador es persona fisica, i de 7 anys quan es persona juridica (empresa). El llogatari pot resoldre el contracte a partir del sise mes amb un preavís de 30 dies. Les parts poden pactar una durada major, pero no menor, ja que la LAU protegeix el llogatari amb aquestes prorroga obligatories.
La prohibicio total d'animals de companyia en el contracte d'arrendament es un tema jurídicament controvertit. La LAU no recull expressament aquest dret del propietari, i alguns tribunals han considerat nulles les clausules que prohibeixen de forma absoluta la tinença d'animals, en entendre que vulneren el dret al lliure desenvolupament de la personalitat del llogatari. Ara be, si es pot pactar que el llogatari assumeixi la responsabilitat pels danys causats pels animals.
El propietari disposa d'un termini de 30 dies des del lliurament de les claus per retornar la fiança o justificar la seva retencio total o parcial per danys a l'immoble. Si transcorregut aquest termini no la retorna sense justificació, el llogatari pot reclamar-la juntament amb els interessos legals corresponents. El procediment habitual es el requeriment extrajudicial previ i, si no hi ha resposta, la reclamació en judici verbal davant el jutjat de primera instancia.
No. Durant la vigencia del contracte, la renda nomes es pot actualitzar en la data pactada —normalment anualment— i conforme a l'index acordat. Des del 2023, l'actualitzacio esta limitada per llei: el 2024 el sostre va ser del 3% i per al 2025 s'aplica el nou Index de Referencia per a l'Actualitzacio dels Arrendaments (IRAV), que substitueix l'IPC per als contractes d'arrendament d'habitatge. El propietari no pot pujar la renda de forma unilateral fora d'aquests parametres legals.
Si. La LAU no exigeix cap forma especial per al contracte d'arrendament: pot ser verbal, escrit a ma o en document imprès. No obstant aixo, el contracte escrit es molt recomanable per deixar constancia de tots els pactes i evitar conflictes. Un contracte redactat de forma clara i completa protegeix tant el propietari com el llogatari, i es imprescindible per dipositar la fiança a l'INCASOL (a Catalunya) i per acreditar la relacio arrendaticia davant tercers.
Compartir aquest article
Necessites revisar o redactar el teu contracte de lloguer?
Els nostres experts t'ajuden a redactar un contracte solid i adaptat a la normativa vigent a Catalunya
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a propietaris que volen llogar, compradors, venedors i inversors a mes de 60 ciutats.