Fiscalitat del Lloguer per al Propietari: IRPF i Deduccions 2026
Si tens un pis en lloguer, els ingressos que obtens tributen a l'IRPF com a rendiments del capital immobiliari. Coneixer les normes fiscals et permet aplicar totes les deduccions a les quals tens dret i evitar errors costosos amb Hisenda. En aquesta guia expliquem pas a pas com declarar el lloguer del teu pis el 2026.
L'essencial d'un cop d'ull
- - Els ingressos del lloguer tributen com a rendiment del capital immobiliari a l'IRPF.
- - Si el pis es destina a habitatge habitual del llogatari, pots aplicar una reduccio del 50-90% segons la zona i el tipus de contracte (base general: 50%).
- - Pots deduir totes les despeses necessaries: IBI, comunitat, assegurances, interessos hipotecaris, reparacions i amortitzacio.
- - La retencio de l'IRPF nomes s'aplica quan el llogatari es empresa o autonom.
Com tributa el lloguer d'un pis a l'IRPF?
Els ingressos que obtens per arrendar un immoble s'inclouen a la teva declaracio de la renda com a rendiments del capital immobiliari. Aquest tipus de rendiment s'integra a la base imposable general de l'IRPF (no a la base de l'estalvi), de manera que tributa als tipus progressius de l'impost juntament amb els rendiments del treball o altres ingressos ordinaris.
Com es calcula el rendiment net
El rendiment net del capital immobiliari es la diferencia entre els ingressos integres (totes les rendes cobrades al llogatari) i les despeses deduibles. La formula basica es:
Rendiment net = Ingressos integres - Despeses deduibles
Sobre aquest rendiment net positiu s'aplica, quan correspon, la reduccio per habitatge habitual. El resultat final es el rendiment net reduit, que es l'import que se suma a la base imposable general de la teva declaracio.
Ingressos que has d'incloure
A mes de la renda mensual, s'han de computar com a ingresos totes les quantitats que el llogatari pagui al propietari:
- - La renda pactada al contracte, mes a mes.
- - Les quantitats repercutides per IBI, comunitat o altres despeses que contractualment assumeix el llogatari.
- - L'import de les reparacions realitzades pel llogatari a compte de la renda (condonacio de renda).
- - La fianca, nomes si al final del contracte no es retorna i s'aplica com a indemnitzacio per danys.
La reduccio del 60%: quan s'aplica i quan no
Historicament, els arrendaments d'habitatge habitual gaudien d'una reduccio del 60% sobre el rendiment net positiu. La Llei d'Habitatge del maig del 2023 va modificar aquest regim de forma substancial, introduint una escala de reduccions segons les caracteristiques del contracte i la zona.
90% de reduccio
Per a nous contractes en zones de mercat tensionat en els quals la renda s'hagi baixat almenys un 5% respecte a l'ultim contracte vigent al mateix immoble.
70% de reduccio
Per a nous contractes en zones tensionades quan l'arrendatari tingui entre 18 i 35 anys, o quan l'arrendatari sigui una Administracio o entitat sense anim de lucre per destinar el pis a lloguer social o de persones vulnerables.
60% de reduccio
Quan el propietari hagi realitzat obres de rehabilitacio o millora en els dos anys anteriors a la signatura del contracte que compleixin els requisits legals.
50% de reduccio (cas general)
Per a la resta d'arrendaments d'habitatge habitual del llogatari que no compleixin cap dels suposts anteriors. Aquest es el percentatge general aplicable a la majoria de contractes ordinaris el 2026.
Quan no s'aplica cap reduccio
- - Lloguer turistic o vacacional: l'immoble no es habitatge habitual del llogatari.
- - Lloguer de temporada: contractes per a us distint d'habitatge habitual (estudiants amb residencia principal en un altre lloc, treballadors desplacats, etc.).
- - Lloguer de locals o garatges no vinculats a un habitatge arrendat.
- - Contractes no declarats o la renda dels quals no sigui real (la reduccio es perd si Hisenda regularitza el rendiment).
Despeses deduibles en el lloguer
La normativa de l'IRPF permet deduir totes les despeses necessaries per obtenir els ingressos del lloguer. Aprofitar correctament aquestes deduccions pot reduir de forma significativa la factura fiscal.
Despeses que pots deduir
Despeses directes de l'immoble
- -IBI (Impost sobre Bens Immobles): el rebut anual del municipi.
- -Quotes de comunitat de propietaris i despeses d'administracio de la finca.
- -Assegurances de la llar i impagament de lloguer.
- -Reparacions i conservacio: obres per mantenir l'us normal de l'immoble (no les millores que n'augmenten el valor).
Despeses financeres i amortitzacio
- -Interessos de la hipoteca: nomes els interessos, no l'amortitzacio del capital prestat.
- -Amortitzacio de l'immoble: el 3% del valor major entre el cost d'adquisicio o el valor cadastral de la construccio (exclosa la parcella).
- -Honoraris de gestoria o agencia immobiliaria vinculats a l'arrendament.
- -Despeses de formalitzacio del contracte: notaria, gestoria, honoraris de l'advocat.
Despeses que no son deduibles
- - L'amortitzacio del capital hipotecari: nomes son deduibles els interessos.
- - Les millores que augmenten el valor de l'immoble (reforma integral, ampliacio): s'incorporen al cost d'adquisicio als efectes de futures transmissions.
- - Les despeses dels periodes buits (quan el pis no esta arrendat), excepte la part proporcional de despeses anuals no imputables a mesos concrets.
- - El propi IRPF del propietari ni cap altre impost personal.
Com declarar els ingressos del lloguer pas a pas
Els rendiments del capital immobiliari s'inclouen a la declaracio anual de l'IRPF (model 100). No existeix obligacio de presentar declaracions trimestrals per a propietaris particulars que lloguen a llogataris persones fisiques per a habitatge habitual.
Pas 1: Reuneix els justificants d'ingressos i despeses
Guarda tots els rebuts de renda cobrats, els comprovants de transferencia o ingresos, i els justificants de cada despesa deduible (rebuts de l'IBI, factures de reparacions, rebuts de comunitat, assegurances, extracte bancari d'interessos hipotecaris).
Pas 2: Localitza les caselles correctes a l'IRPF
A Renda WEB, els rendiments del capital immobiliari es complimenten a l'apartat "Rendiments del capital immobiliari (immobles arrendats)". Hauràs d'indicar la referencia cadastral de l'immoble, els ingressos integres, cada despesa deduible per separat i la reduccio aplicable.
Pas 3: Calcula i aplica la reduccio
Un cop calculat el rendiment net (ingressos menys despeses), aplica el percentatge de reduccio que correspongui segons el tipus de contracte i la zona (50%, 60%, 70% o 90%). El programa Renda WEB calcula automaticament el rendiment net reduit.
Pas 4: Declaracio trimestral (nomes si escau)
Els propietaris particulars que lloguen a persones fisiques per a habitatge no estan obligats a presentar declaracions trimestrals. Nomes estan obligats a presentar el model 115 trimestral (retencions per lloguer) quan el llogatari practica retencio, es a dir, quan es una empresa o autonom.
Retencio de l'IRPF: quan s'aplica?
La retencio de l'IRPF en els arrendaments es un mecanisme pel qual el llogatari ingressa a Hisenda una part del lloguer en nom del propietari, a compte de l'impost que aquest haura de liquidar a la seva declaracio anual.
Quan el llogatari practica retencio
L'obligacio de retenir recau sobre el llogatari i nomes existeix quan aquest es:
- -Una societat mercantil (SL, SA, etc.) o qualsevol persona juridica.
- -Un autonom que faci servir l'immoble per al desenvolupament de la seva activitat economica.
- -Una comunitat de bens, herencia jacent, Administracio publica o qualsevol entitat amb personalitat juridica o sense ella amb obligacio de retenir.
Quan el llogatari es particular: sense retencio
Si el teu llogatari es una persona fisica que lloga el pis com a habitatge habitual, l'import de la renda no porta retencio. El propietari declara els ingressos integres al seu IRPF anual sense que el llogatari hagi practicat cap descompte previ. Aquesta es la situacio mes habitual en el lloguer residencial.
El tipus de retencio aplicable als arrendaments d'immobles urbans es del 19% (amb caracter general). El llogatari empresa o autonom ingressa trimestralment aquest 19% a Hisenda mitjancant el model 115 i lliura al propietari el model 180 resum anual, que aquest pot utilitzar per acreditar les retencions suportades a la seva declaracio.
Novetats fiscals per a propietaris el 2026
El marc fiscal de l'arrendament segueix evolucionant. Aquestes son les principals novetats i aspectes a tenir en compte per a la declaracio de l'exercici 2025 (a presentar a la primavera del 2026):
Nou regim de reduccions (Llei d'Habitatge)
L'escala de reduccions del 50%-90% introduida per la Llei d'Habitatge del 2023 s'aplica plenament als contractes signats a partir del 26 de maig del 2023. Els contractes anteriors continuen gaudint de la reduccio del 60% sota el regim transitori mentre estiguin en vigor.
Zones de mercat tensionat a Catalunya
Catalunya mante declarades zones de mercat tensionat en nombrosos municipis de l'area metropolitana de Barcelona i altres ciutats. Els propietaris en aquestes zones poden accedir a les reduccions mes elevades (70-90%) si compleixen els requisits, pero tambe estan subjectes a la limitacio de rendes en nous contractes. Verifica l'estat del teu municipi al portal de la Generalitat abans de signar.
Habitatges d'us turistic: tributacio diferenciada
Si tens un habitatge d'us turistic (HUT) registrat, els ingressos tributen igualment com a rendiment del capital immobiliari, pero sense dret a la reduccio. A mes, si prestes serveis propis de la industria hotelera (neteja periodica, roba de llit, recepcio), passaria a tributar com a activitat economica.
Major creuament de dades amb Hisenda
L'Agencia Tributaria reforça el creuament d'informacio entre el Cadastre, les plataformes de lloguer (Airbnb, Booking) i les entitats financeres per detectar ingressos no declarats. A partir del 2026 les plataformes digitals estan obligades a comunicar a l'AEAT els ingressos dels seus usuaris a Espanya.
Si vols optimitzar la rendibilitat de la teva propietat en lloguer i resoldre dubtes sobre la fiscalitat, a camiacasa t'assessorem en el servei integral de lloguer de pisos a Catalunya. Si estàs considerant el lloguer com a estrategia d'inversio, consulta la nostra guia d' inversions immobiliaries a Catalunya per avaluar la rendibilitat. I si vols coneixer tots els aspectes practics del proces, llegeix tambe la guia completa per llogar el teu pis a Catalunya.
Preguntes frequents sobre fiscalitat del lloguer a l'IRPF
Compartir aquest article
Tens dubtes sobre la fiscalitat del teu lloguer?
Els nostres experts t'ajuden a optimitzar la declaracio del lloguer i a aprofitar totes les deduccions disponibles
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a propietaris que volen llogar, compradors, venedors i inversors en mes de 60 ciutats.