Requisits per Demanar una Hipoteca: Documentació i Condicions 2026
Abans de sol·licitar una hipoteca, convé conèixer exactament quina documentació exigeixen els bancs, quin ràtio d'endeutament apliquen i quants estalvis necessites reunir. Aquesta guia recull tots els requisits per comprar un habitatge amb hipoteca a Espanya el 2026 perquè arribis a l'entitat amb l'expedient a punt.
Els bancs avaluen cada sol·licitud d'hipoteca des de tres angles: la teva capacitat de pagament (ingressos i deutes actuals), el teu historial creditici i els estalvis que aportes a l'operació. Entendre aquests tres eixos és la clau per preparar un expedient sòlid i augmentar les teves possibilitats d'aprovació.
Quins requisits demanen els bancs per concedir una hipoteca?
Tot i que cada entitat financera aplica els seus propis criteris de risc, hi ha un conjunt de factors comuns que tots els bancs analitzen abans d'aprovar una hipoteca:
Ingressos estables i suficients
El banc necessita verificar que els teus ingressos són regulars i suficients per suportar la quota mensual. Es valora l'estabilitat laboral: un contracte indefinit amb antiguitat genera més confiança que un contracte temporal recent, tot i que no és un requisit excloent.
Ràtio deute/ingressos dins del límit
La quota hipotecària més tots els teus deutes actius no ha de superar el 30-35% dels teus ingressos nets mensuals. Si ja tens un préstec de cotxe o una targeta de crèdit amb saldo, aquell import compta en el càlcul del ràtio.
Historial creditici net
Els bancs consulten el CIRBE (Central d'Informació de Riscos del Banc d'Espanya) i fitxers com l'ASNEF per comprovar el teu historial de pagaments. Impagaments recents o deutes vigents en aquests registres són un dels motius més freqüents de denegació.
Estalvis suficients per a l'entrada i les despeses
Els bancs financen com a màxim el 80% del valor de taxació o del preu de compra (el menor dels dos). El 20% restant més les despeses associades a la compra s'han de cobrir amb fons propis. Disposar de liquiditat addicional després de la compra també es valora positivament.
Documentació necessària per demanar hipoteca
Reunir la documentació completa des del principi accelera notablement el procés. Els bancs solen sol·licitar els documents següents en la primera fase de l'anàlisi:
Documentació personal
- - DNI o NIE en vigor (ambdós titulars)
- - Vida laboral actualitzada (SEPE)
- - Últimes 3 nòmines o justificants d'ingressos
- - Última declaració de la Renda (IRPF) o els dos últims exercicis si ets autònom
- - Extractes bancaris dels últims 3-6 mesos
Documentació de l'immoble
- - Contracte d'arres o precontracte de compravenda
- - Nota simple registral de l'immoble
- - Referència cadastral
- - Certificat d'eficiència energètica (si està disponible)
- - Últim rebut de l'IBI (per a segona mà)
Consell: prepara el dossier abans de visitar el banc
Acudir al banc amb tota la documentació ja reunida transmet serietat i agilitza el procés. Alguns bancs ofereixen una preconcesió condicionada en pocs dies si l'expedient està complet des del primer moment.
El ràtio d'endeutament: quant pot ser la teva quota
El ràtio d'endeutament és el percentatge dels teus ingressos nets mensuals que destines a pagar deutes. El Banc d'Espanya i la pràctica habitual de les entitats financeres fixen el límit recomanat entre el 30% i el 35% dels ingressos nets.
Com calcular el teu ràtio d'endeutament
Suma tots els teus deutes mensuals actuals (préstecs, targetes de crèdit, leasing de vehicle) i afegeix la quota estimada de la hipoteca que vols sol·licitar. Divideix aquest total entre els teus ingressos nets mensuals i multiplica per 100.
Exemple orientatiu:
- - Ingressos nets: 2.500 euros/mes
- - Quota hipoteca estimada: 700 euros/mes
- - Altres deutes: 100 euros/mes (préstec cotxe)
- - Ràtio: (700 + 100) / 2.500 = 32% (dins del límit del 35%)
Aquest és un exemple orientatiu. Cada banc aplica els seus propis criteris d'anàlisi de riscos.
Conèixer el teu ràtio abans de sol·licitar la hipoteca et permet ajustar l'import sol·licitat o cancel·lar deutes petits per millorar la teva posició. Consulta també la nostra guia sobre tipus d'hipoteca a Espanya: fixa, variable i mixta per triar la modalitat que millor s'adapti al teu perfil.
Quants estalvis necessites tenir
La regla general a Espanya és que el banc finança com a màxim el 80% del valor de taxació o del preu de compravenda (el menor dels dos). Això significa que el comprador ha d'aportar almenys el 20% restant més les despeses inherents a l'operació.
Desglossament d'estalvis necessaris
Els percentatges de despeses són orientatius i varien segons la comunitat autònoma, el preu de l'immoble i si és obra nova o segona mà. Consulta sempre amb un professional per al teu cas concret.
Hipoteca al 90%: excepcions possibles
Alguns bancs ofereixen finançament del 90% o superior per a joves menors de 35 anys, per a immobles de la seva pròpia cartera (pisos procedents d'actius adjudicats) o per a clients amb perfil molt solvent. El Govern central també ha habilitat línies d'aval ICO per a joves i famílies amb menors. Consulta amb la teva entitat si t'aplica alguna d'aquestes condicions especials.
Perfil del sol·licitant ideal: què miren els bancs
Més enllà dels requisits formals, els bancs construeixen una imatge global del sol·licitant per avaluar el risc d'impagament. Aquests són els factors que més pes tenen en aquella anàlisi:
Factors favorables
- - Contracte indefinit amb antiguitat superior a 2 anys
- - Ingressos nets estables o creixents
- - Sense deutes actius o amb ràtio d'endeutament baix
- - Estalvis que superen el mínim necessari
- - Historial creditici sense incidències
- - Edat entre 30 i 45 anys (termini ampli disponible)
Factors que dificulten l'aprovació
- - Contracte temporal o en període de prova
- - Ingressos variables sense regularitat demostrable
- - Presència a l'ASNEF o CIRBE amb deute vigent
- - Ràtio d'endeutament superior al 35%
- - Estalvis justos sense marge de liquiditat
- - Edat avançada que redueix el termini màxim possible
Si el teu perfil té algun d'aquests punts febles, no significa que no puguis aconseguir hipoteca: significa que has de preparar millor l'expedient o buscar l'entitat que millor s'adapti a la teva situació. A camiacasa t'acompanyem en el procés de compra i podem orientar-te sobre quins bancs són més receptius segons cada perfil.
Com millorar el teu perfil per aconseguir millor hipoteca
Amb prou antelació, és possible prendre mesures concretes que milloren notablement la teva posició davant dels bancs:
Cancel·la deutes petits abans de sol·licitar
Liquidar préstecs personals o saldos de targetes de crèdit abans de la sol·licitud redueix el teu ràtio d'endeutament i allibera capacitat de pagament per a la hipoteca. Fins i tot cancel·lar un deute de 100-200 euros mensuals pot millorar de forma significativa l'import que el banc està disposat a concedir-te.
Acumula estalvis visibles en compte bancari
Els bancs valoren que els estalvis portin temps en el teu compte i no siguin un ingrés recent puntual. Mantenir un saldo estable durant almenys 6-12 mesos abans de la sol·licitud transmet disciplina financera i redueix la percepció de risc.
Sol·licita al banc on reps la nòmina
El teu banc habitual té accés directe als teus moviments i coneix el teu historial financer real. Això pot agilitzar l'anàlisi i, en molts casos, aconseguir millors condicions que en una entitat nova. Malgrat tot, sempre convé comparar amb almenys dos o tres bancs abans de decidir.
Considera afegir un cotitular solvent
Incorporar una segona persona com a cotitular de la hipoteca —parella, familiar— suma els seus ingressos al càlcul del ràtio d'endeutament i millora la solvència global de l'operació. Aquesta opció és especialment útil quan els ingressos individuals no són suficients per a l'import sol·licitat.
Preguntes freqüents sobre requisits per demanar hipoteca
Compartir aquest article
Busques pis i necessites orientació sobre hipoteques? Parlem sense compromís
T'ajudem a trobar l'immoble adequat a Catalunya i t'orientem durant tot el procés de compra
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a compradors, venedors, propietaris i inversors a més de 60 ciutats de Catalunya.