Subrogació Hipotecària: Quan Convé Canviar de Banc
La subrogació hipotecària et permet traslladar la teva hipoteca a un altre banc per obtenir millors condicions sense cancel·lar el préstec. En aquesta guia t'expliquem quan surt a compte, quins costos té i com comparar-la amb altres alternatives perquè prenguis la millor decisió per a la teva compra o refinançament immobiliari.
La subrogació hipotecària està regulada per la Llei 2/1994 de subrogació i modificació de préstecs hipotecaris i la Llei 5/2019 de contractes de crèdit immobiliari. Permet al titular d'una hipoteca canviar d'entitat bancària mantenint el mateix préstec, amb límits a les comissions que pot cobrar el banc actual.
Què és la subrogació hipotecària i quan es pot fer?
La subrogació hipotecària és l'operació per la qual se substitueix un dels subjectes del préstec hipotecari mantenint la resta de condicions del contracte (o millorant-les). Es pot realitzar en qualsevol moment de la vida del préstec, sempre que el titular estigui al corrent de pagament i no hi hagi càrregues addicionals que ho impedeixin.
Des del punt de vista pràctic, la subrogació hipotecària té més sentit quan:
- -Els tipus d'interès del mercat han baixat respecte als pactats en la teva hipoteca original.
- -Vols passar d'un tipus variable a un de fix per guanyar estabilitat en les quotes mensuals.
- -El teu banc actual ofereix pitjors condicions que altres del mercat i no accepta negociar.
- -Vols eliminar productes vinculats (assegurances, targetes, plans de pensions) que encareixen el cost real del préstec.
Quan NO convé subrogar
Si la teva hipoteca ja és a la recta final d'amortització (darrers anys), els interessos que queden per pagar són baixos i els costos de la subrogació poden superar l'estalvi. De la mateixa manera, si el diferencial de tipus d'interès entre la teva hipoteca actual i l'oferta del nou banc és inferior a 0,5 punts percentuals, l'anàlisi cost-benefici rarament resulta favorable.
Subrogació de creditor vs subrogació de deutor
Hi ha dos tipus diferents de subrogació hipotecària, i és important no confondre'ls:
Subrogació de creditor
El titular de la hipoteca no canvia. El que canvia és el banc (creditor): la hipoteca es trasllada d'una entitat financera a una altra.
- - Iniciativa: el titular del préstec
- - Objectiu: millorar les condicions econòmiques
- - Regulada: Llei 2/1994 i Llei 5/2019
- - Benefici: evita cancel·lar i obrir nova hipoteca
Subrogació de deutor
El banc no canvia. El que canvia és el titular (deutor): ocorre habitualment en la compravenda d'un habitatge amb hipoteca pendent.
- - Iniciativa: comprador i venedor
- - Objectiu: el comprador assumeix la hipoteca del venedor
- - Requereix: aprovació expressa del banc
- - Benefici: pot evitar constituir hipoteca nova
La subrogació de creditor és la més habitual quan l'objectiu és millorar les condicions financeres. La subrogació de deutor és freqüent en operacions de compravenda d'immobles on el comprador s'interessa per mantenir les condicions pactades pel venedor amb el seu banc.
Quant costa subrogar una hipoteca (comissions, notaria)
La Llei 5/2019 va distribuir les despeses de la subrogació entre banc i client de forma més favorable per al titular. Els principals costos que has de tenir en compte són:
Despeses a càrrec del titular de la hipoteca
- -Comissió per subrogació cobrada pel banc actual, amb els límits establerts per la Llei 5/2019. Aquesta comissió es calcula sobre el capital pendent en el moment de la subrogació.
- -Taxació de l'immoble, necessària perquè el nou banc avaluï el risc. El cost depèn del valor de l'immoble i de la taxadora; habitualment oscil·la entre 250 i 600 euros.
- -Possibles comissions del nou banc per obertura o estudi de l'expedient, tot i que moltes entitats les han eliminat per atreure subrogacions.
Despeses a càrrec del banc (des de la Llei 5/2019)
Des de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019, les despeses següents són assumides per l'entitat bancària:
- - Notaria de l'escriptura de subrogació
- - Registre de la Propietat
- - Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD)
- - Gestoria
Aquest canvi normatiu va reduir de forma molt significativa el cost efectiu de la subrogació per al titular de la hipoteca.
Quan surt a compte canviar de banc la hipoteca?
Per saber si la subrogació hipotecària és rendible en el teu cas, has de calcular l'estalvi total en interessos que generaria el nou tipus d'interès durant la vida restant del préstec i comparar-ho amb els costos totals de l'operació.
Com calcular si la subrogació et compensa
- 1Capital pendent: l'import que encara deus al banc. Demana'li un certificat de deute actualitzat.
- 2Diferència de tipus d'interès: resta el tipus d'interès actual al tipus que t'ofereix el nou banc. Un diferencial d'almenys 0,5 punts sol justificar l'operació.
- 3Anys de préstec restants: com més anys quedin, major serà l'estalvi potencial en interessos.
- 4Costos de l'operació: suma la comissió per subrogació i la taxació. Aquest és el llindar que ha de superar l'estalvi en interessos.
- 5Termini de recuperació: divideix el cost total entre l'estalvi mensual de quota. Si el període de recuperació és inferior a tres anys, la subrogació sol valer la pena.
Consulta també la nostra guia sobre tipus d'hipoteca a Espanya: fixa, variable i mixta per entendre quina modalitat encaixa millor amb el teu perfil abans de subrogar.
Passos per sol·licitar la subrogació hipotecària
El procés de subrogació hipotecària de creditor segueix un itinerari marcat per la Llei 2/1994 i la Llei 5/2019. Aquests són els passos habituals:
Pas 1: Sol·licitar oferta al nou banc
Contacta amb diverses entitats i sol·licita una oferta de subrogació. El banc avaluarà la teva solvència actual (nòmines, vida laboral, deutes) i el valor de l'immoble. Obté la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) de cada oferta per comparar en igualtat de condicions.
Pas 2: El nou banc notifica al banc actual
Un cop acceptada l'oferta, el nou banc notifica fefaentment al banc actual la seva intenció de subrogar. El banc actual disposa de set dies hàbils per emetre un certificat amb l'import total del deute pendent (capital, interessos i despeses).
Pas 3: Dret d'enervació del banc actual
El banc actual té quinze dies hàbils per exercir el seu dret d'enervació. Si presenta una contraoferta que iguala o millora les condicions del nou banc i el titular l'accepta, la subrogació no es produeix. Si no exercita aquest dret o el titular no accepta la contraoferta, la subrogació segueix endavant.
Pas 4: Signatura davant notari
Si el banc actual no exerceix l'enervació o el titular no accepta la seva contraoferta, es formalitza la subrogació en escriptura pública davant notari. El nou banc paga a l'antic el capital pendent i queda subrogat en la posició creditora.
Pas 5: Inscripció al Registre de la Propietat
L'escriptura de subrogació s'inscriu al Registre de la Propietat, actualitzant les dades del creditor hipotecari. A partir d'aquell moment, el titular comença a pagar les quotes a la nova entitat.
Alternatives: novació vs subrogació vs cancel·lació i nova hipoteca
Abans de decidir-te per la subrogació, convé conèixer les tres opcions disponibles per modificar les condicions de la teva hipoteca i comparar quina s'adapta millor a la teva situació:
Novació hipotecària
Consisteix a modificar les condicions del préstec amb el mateix banc. Pots canviar el tipus d'interès, el termini o tots dos. És l'opció més ràpida i senzilla administrativament, però el banc té tot el poder de negociació perquè no hi ha competència.
Avantatges
- - Més ràpid i senzill
- - Sense cerca de nou banc
- - Despeses reduïdes
Inconvenients
- - Menys poder de negociació
- - El banc pot rebutjar-la
- - Condicions menys competitives
Subrogació hipotecària
Trasllades la hipoteca a un altre banc amb noves condicions. La hipoteca es manté sobre el mateix immoble però canvia el creditor. És l'opció intermèdia entre novació i cancel·lació: més costos que la novació, però menys que cancel·lar i obrir una de nova.
Avantatges
- - Major poder de negociació
- - Sense AJD ni despeses de registre
- - Costos baixos des de la Llei 5/2019
Inconvenients
- - Procés més llarg que novació
- - Requereix taxació
- - No permet ampliar capital
Cancel·lació i nova hipoteca
Cancel·les la hipoteca actual i constitueixes una de nova amb un altre banc. És l'opció amb màxima llibertat (pots ampliar el capital, canviar el termini, negociar sense restriccions) però també la més costosa, ja que requereix abonar l'AJD i totes les despeses de constitució de hipoteca.
Avantatges
- - Màxima llibertat de negociació
- - Pots ampliar el capital
- - Noves condicions des de zero
Inconvenients
- - Costos més elevats (AJD, registre)
- - Procés més complex
- - Comissió cancel·lació + constitució
Taula comparativa resum
| Opció | Canvi de banc | AJD | Ampliar capital |
|---|---|---|---|
| Novació | No | No | Limitat |
| Subrogació | Sí | No | No |
| Cancel·lació + nova | Sí | Sí | Sí |
Preguntes freqüents sobre subrogació hipotecària
Compartir aquest article
Estàs valorant canviar d'hipoteca? Consulta amb els nostres experts
T'ajudem a analitzar si la subrogació o qualsevol altra alternativa és la millor opció per a la teva hipoteca a Catalunya
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a compradors, venedors i inversors en més de 60 ciutats. T'ajudem a entendre les implicacions hipotecàries de comprar o vendre un immoble.