8 Documents que Necessites per Vendre un Pis Heretat a Catalunya (Checklist 2026)
Abans de poder vendre un pis heretat a Catalunya cal reunir una sèrie de documents concrets, en un ordre concret. Aquesta guia enumera els 8 imprescindibles, explica per a què serveix cadascun i quin termini tens per aconseguir-lo.
Vendre un pis heretat no comença al portal immobiliari, comença al Registre Civil. Abans de fixar un preu o ensenyar el pis a un comprador, has d'acreditar que ets el propietari legal de l'immoble, i això exigeix reunir una cadena de documents que va des del certificat de defunció fins a l'escriptura de compravenda final. Saltar-se un pas significa retards de mesos quan ja hi ha un comprador interessat.
Per què necessites aquests 8 documents per vendre un pis heretat?
Un pis heretat no es pot vendre directament: primer cal completar el procés successori perquè l'immoble passi legalment a nom dels hereus, i només després iniciar la venda pròpiament dita. Aquest procés té tres fases amb documents diferents a cadascuna: acreditar l'herència, liquidar els impostos corresponents i preparar el pis per a la transacció amb el comprador.
L'ordre importa perquè cada document depèn de l'anterior: no pots liquidar l'impost de successions sense l'escriptura d'acceptació d'herència, ni inscriure aquesta escriptura al Registre sense haver pagat abans l'impost. Conèixer la seqüència completa des del principi evita perdre temps i permet calcular amb realisme quant trigarà la venda.
A diferència de vendre un pis comprat directament, en què n'hi ha prou amb l'escriptura de propietat i la documentació tècnica de l'immoble, un pis heretat arrossega un pas previ obligatori: demostrar davant notari i davant Hisenda que la transmissió de la propietat, del difunt als hereus, s'ha fet correctament. Els vuit documents d'aquesta llista cobreixen exactament aquestes dues fases, la successòria i la de compravenda pròpiament dita, en l'ordre en què normalment es necessiten.
Checklist ràpid: els 8 documents en ordre
- Certificat de defunció
- Testament o declaració d'hereus
- Escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència
- Liquidació de l'impost de successions
- Inscripció registral i nota simple actualitzada
- Certificat energètic
- Cèdula d'habitabilitat
- Escriptura de compravenda
1-3. Documents que acrediten l'herència: defunció, testament i acceptació
1. Certificat de defunció
És el punt de partida de tot el procés. Se sol·licita al Registre Civil del lloc on va morir la persona, normalment entre 2 i 15 dies laborables després de la defunció. Es necessita, juntament amb el certificat d'últimes voluntats, per saber si hi ha testament i a quina notaria es va atorgar. Qualsevol familiar directe o interessat legítim en l'herència el pot sol·licitar, de manera presencial, per correu postal o telemàticament si es disposa de certificat digital.
2. Testament o declaració d'hereus
Si el difunt va deixar testament, se'n sol·licita còpia autoritzada a la notaria on es va atorgar. Si no hi ha testament, cal tramitar una declaració d'hereus abintestat davant notari: una acta de notorietat en què es determina qui són els hereus legals segons l'ordre que marca el Codi Civil (fills, cònjuge, ascendents, col·laterals).
Quan hi ha diversos hereus i no tots estan d'acord sobre què fer amb el pis, convé revisar la nostra guia sobre què fer quan diversos hereus no es posen d'acord per vendre, que explica l'acció de divisió i l'extinció de condomini.
3. Escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència
Amb el testament (o la declaració d'hereus) i el certificat de defunció, el notari redacta l'escriptura en què tots els hereus accepten l'herència formalment i s'adjudiquen els béns, inclòs el pis. Aquest document és el que converteix els hereus en propietaris legals de l'immoble i és el pas previ obligatori per liquidar l'impost de successions. Per atorgar-la, tots els hereus han de comparèixer davant notari (personalment o mitjançant poder notarial) i estar d'acord amb el repartiment dels béns; els honoraris notarials varien segons el valor total de l'herència, d'acord amb l'aranzel notarial vigent.
4. Liquidació de l'impost de successions: el document fiscal imprescindible
Amb l'escriptura d'acceptació signada, toca liquidar l'impost sobre successions i donacions (ISD) davant l'Agència Tributària de Catalunya (ATC). La tramitació s'articula amb el model 660 (declaració conjunta de la successió) i tants models 650 com hereus hi hagi, cadascun amb la seva autoliquidació individual.
Termini: 6 mesos, prorrogables a 12
El termini per presentar la declaració és de 6 mesos des de la data de la defunció. Es pot sol·licitar una pròrroga de 6 mesos més, però la sol·licitud s'ha de presentar dins dels primers 5 mesos i genera interessos de demora (al voltant del 3,75% el 2026) sobre la quota a pagar.
A Catalunya, la quota a pagar sol ser menor del que molts hereus esperen gràcies a les reduccions i bonificacions autonòmiques: hi ha una reducció del 95% sobre el valor de l'habitatge habitual del causant (amb un límit de 500.000€ en total i 180.000€ per hereu, i exigint mantenir el bé 5 anys), a més de bonificacions sobre la quota que arriben al 99% per a cònjuges i són decreixents per trams per a fills i altres familiars directes.
Per entendre com es calcula la quota exacta segons la teva situació, hem publicat una guia específica sobre quant es paga d'impost de successions a Catalunya, i si prefereixes el recorregut fiscal i de tràmits complet de principi a fi, consulta la nostra guia sobre impostos i tràmits per vendre una casa heretada a Catalunya. Si et planteges renunciar a l'herència pels deutes del difunt, consulta abans la nostra guia sobre com acceptar o renunciar a una herència amb deutes.
5. Nota simple registral: per què has d'inscriure l'herència abans de vendre
Un cop pagat l'impost de successions, l'escriptura d'acceptació d'herència es presenta al Registre de la Propietat per inscriure el canvi de titularitat a nom dels hereus. Encara que no és un requisit legal estricte per signar davant notari, a la pràctica és imprescindible: sense aquesta inscripció, el futur comprador no podrà inscriure la seva compra ni aconseguir una hipoteca, perquè cap banc finança un immoble amb una cadena de titularitat incompleta.
Un cop inscrita l'herència, convé sol·licitar una nota simple actualitzada del pis. Aquest document acredita qui és el propietari actual, si l'immoble està lliure de càrregues (hipoteques, embargaments) i quines són les seves dades registrals exactes: és el document que qualsevol comprador o el seu banc demanarà abans d'avançar en l'operació. El preu de la nota simple és un aranzel fix regulat a tot Espanya pel Reial Decret 1427/1989: 9,02€ si se sol·licita directament al Registre de la Propietat (10,91€ amb IVA inclòs), el mateix import independentment de la comunitat autònoma o del valor de l'immoble.
Convé demanar la nota simple just abans de publicar l'anunci de venda, no mesos abans: si passa massa temps entre la nota simple i la signatura de la compravenda, el comprador o el seu banc en demanaran una d'actualitzada, ja que aquest document només reflecteix la situació registral en el moment exacte en què s'expedeix.
6-7. Certificat energètic i cèdula d'habitabilitat
6. Certificat energètic
- - Obligatori a tot Espanya des del 2013
- - Necessari per publicar l'anunci de venda
- - Vigència de 10 anys
- - L'emet un tècnic certificador
7. Cèdula d'habitabilitat
- - Regulada a Catalunya pel Decret 141/2012
- - Exigida pel notari el dia de la signatura
- - Vigència de 15 anys
- - La tramita un arquitecte o aparellador
És habitual que un pis heretat, sobretot si va pertànyer a una persona gran que feia anys que no feia gestions administratives, no tingui cap dels dos documents vigent. Convé comprovar-ho com més aviat millor: tramitar una cèdula d'habitabilitat nova pot trigar diverses setmanes, i sense ella el notari no autoritza l'escriptura de compravenda. En tots dos casos, el tràmit requereix una visita tècnica al pis: el certificador energètic mesura el consum de l'immoble i l'arquitecte o aparellador comprova que l'habitatge compleix els requisits mínims d'habitabilitat abans d'emetre cada document.
Quant de temps es triga a reunir tota la documentació per vendre un pis heretat?
Amb acord entre tots els hereus i sense complicacions, el procés complet, des del certificat de defunció fins a tenir el pis a punt per signar l'8. escriptura de compravenda, sol completar-se en un termini de tres a sis mesos. Aquest és el repartiment orientatiu dels passos:
Certificat de defunció i últimes voluntats
D'uns dies a dues setmanes després de la defunció.
Acceptació d'herència davant notari
Entre 2 i 6 setmanes, segons la complexitat del cabal hereditari.
Liquidació de l'impost de successions
Dins dels 6 mesos des de la defunció (o 12 amb pròrroga).
Inscripció registral i nota simple
D'1 a 3 mesos després de presentar l'escriptura al Registre.
Certificat energètic i cèdula d'habitabilitat
Es poden tramitar en paral·lel, d'1 a 4 setmanes.
Amb tots aquests documents en regla, la venda a un comprador i la signatura de l'escriptura de compravenda sol desbloquejar-se amb relativa rapidesa, perquè ja no queden tràmits pendents que puguin fer caure l'operació en l'últim moment.
Com t'ajuda camiacasa a vendre un pis heretat sense retards
A camiacasa acompanyem les famílies durant tot el procés, no només en la part comercial de la venda. Coordinem amb notaries i gestories l'obtenció de cada document, revisem que la nota simple sigui correcta abans de treure el pis al mercat i ens assegurem que el certificat energètic i la cèdula d'habitabilitat estiguin a punt abans que aparegui un comprador interessat, perquè cap paper pendent no aturi l'operació.
També ajudem a valorar el pis amb criteris de mercat reals abans de posar-lo a la venda, cosa especialment útil quan hi ha diversos hereus i cal posar-se d'acord sobre un preu objectiu, i coordinem la comunicació entre totes les parts (hereus, notaria, gestoria fiscal i comprador) perquè l'operació avanci sense que ningú hagi de perseguir documents pel seu compte.
Preguntes freqüents sobre documents per vendre un pis heretat
El termini general és de 6 mesos des de la data de la defunció. Si necessites més temps, pots sol·licitar una pròrroga de 6 mesos addicionals, però l'has de demanar dins dels primers 5 mesos i hauràs de pagar interessos de demora sobre la quantitat a ingressar (al voltant del 3,75% el 2026, segons l'Agència Tributària de Catalunya). En total, amb la pròrroga concedida disposes de fins a 12 mesos des de la defunció per presentar la declaració davant l'ATC.
Si no hi ha testament, cal tramitar una declaració d'hereus abintestat davant notari, una acta de notorietat en què el notari determina qui són els hereus legals segons l'ordre de successió que marca la llei (fills, cònjuge, ascendents, col·laterals). Aquest tràmit afegeix temps al procés, per això convé iniciar-lo com més aviat millor: sense declaració d'hereus no es pot atorgar l'escriptura d'acceptació de l'herència ni, per tant, vendre el pis.
No és obligatori per llei, però a la pràctica resulta imprescindible. La compravenda es pot signar davant notari encara que l'herència no estigui inscrita, però el futur comprador tindrà serioses dificultats per inscriure la seva adquisició al Registre i cap banc concedirà una hipoteca sobre un immoble amb una cadena de titularitat que no és clara. Per això, inscriure primer l'escriptura d'acceptació d'herència i demanar després la nota simple actualitzada és el camí recomanat abans de buscar comprador.
Sí, tots dos són obligatoris i tenen funcions diferents. El certificat energètic és obligatori a tot Espanya des del 2013 per poder publicar l'anunci de venda, té una vigència de 10 anys. La cèdula d'habitabilitat, regulada a Catalunya pel Decret 141/2012, l'exigeix el notari el dia de la signatura de l'escriptura de compravenda i té una vigència de 15 anys. Si el pis heretat no disposa de cèdula vigent o el certificat ha caducat, cal tramitar-los abans de tancar l'operació.
L'import depèn del valor cadastral del sòl, dels anys transcorreguts des de l'última transmissió i del tipus impositiu que apliqui cada ajuntament, que sol situar-se entre el 25% i el 30%. Convé no confondre dos terminis: en una compravenda la plusvàlua es paga en 30 dies hàbils, però en una herència el termini és de 6 mesos des de la defunció, prorrogable. Si més endavant es ven el pis a un tercer, es genera una segona plusvàlua municipal, aquesta vegada per aquesta transmissió, que sí que segueix el termini de 30 dies hàbils.
Compartir aquest article
Ja tens els documents o necessites ajuda per reunir-los?
T'acompanyem en tot el procés de vendre el teu pis heretat a Catalunya, des de la documentació fins a la signatura final
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a famílies que gestionen la venda d'una herència, compradors, venedors i inversors a més de 60 ciutats.
Fonts
- - Agència Tributària de Catalunya (ATC) - terminis i reduccions de l'impost de successions
- - Decret 141/2012, de la Generalitat de Catalunya - cèdula d'habitabilitat
- - Codi Civil espanyol - declaració d'hereus i acceptació d'herència
- - Reial Decret 235/2013 - certificat d'eficiència energètica