Contracte d'Arres: Que Es, Tipus i Com Funciona a Espanya
El contracte d'arres es el primer compromis formal entre comprador i venedor abans de signar davant notari. Coneixer els seus tipus, clausules i conseqüencies pot estalviar-te molts problemes. Si esteu pensant en comprar o vendre un pis, a camiacasa us acompanyem en tot el proces de compra.
El contracte d'arres es el document privat que formalitza l'acord de compravenda entre les parts abans de l'escriptura publica. Tot i que no es obligatori, el seu us es molt habitual a Espanya i te importants conseqüencies juridiques que conve coneixer abans de signar.
Punts clau
- -Les arres son un senyals economic que confirma l'acord i reserva l'habitatge.
- -Hi ha tres tipus: penitencials (les mes habituals), confirmatoris i penals.
- -L'import habitual es el 10 % del preu de venda, pero es negociable.
- -Si desisteix el comprador, perd les arres; si desisteix el venedor, retorna el doble.
- -Inclou sempre una clausula suspensiva si necessites hipoteca.
Que es el contracte d'arres i per a que serveix
El contracte d'arres es un contracte privat mitjancant el qual comprador i venedor es comprometen a formalitzar la compravenda d'un immoble en un termini determinat i en les condicions pactades. A canvi d'aquest compromis, el comprador lliura al venedor una quantitat de diners anomenada arres o senyal.
La seva funcio principal es doble: d'una banda, reserva l'habitatge per al comprador durant el temps necessari per tramitar la hipoteca o preparar la documentació; de l'altra, proporciona al venedor una garantia economica que el comprador te intencio real de comprar.
El marc juridic del contracte d'arres a Espanya es troba principalment als articles 1124 i 1454 del Codi Civil, tot i que la regulacio especifica depen del tipus d'arres que es signi. Si esteu pensant en comprar un pis a Catalunya, podeu consultar la nostra guia de compra d'habitatge per entendre cada pas del proces.
Tipus d'arres: penitencials, confirmatoris i penals
Existeixen tres tipus d'arres en el dret espanyol, cadascun amb conseqüencies juridiques diferents en cas d'incompliment. Es fonamental que el contracte especifiqui clarament de quin tipus es tracta, ja que en depen el regim de penalitzacions aplicable.
Arres penitencials (article 1454 Codi Civil)
Son el tipus mes utilitzat en la compravenda d'habitatge a Espanya. Es caracteritzen per atorgar a ambdues parts el dret a desistir del contracte pagant una penalitzacio:
- -Si desisteix el comprador: perd les arres lliurades.
- -Si desisteix el venedor: ha de retornar el doble del que ha rebut.
La penalitzacio substitueix qualsevol altra reclamacio; no es pot exigir a mes el compliment forcos del contracte.
Arres confirmatoris
Actuen com un avancament del preu de venda i confirmen l'existencia del contracte. No permeten el desistiment unilateral:
- -Si una part incompleix, l'altra pot exigir el compliment forcos del contracte o una indemnitzacio per danys i perjudicis.
- -Son mes beneficioses per al comprador quan el mercat puja i el venedor vol recular.
Arres penals
Combinen elements de les anteriors: actuen com a clausula penal que fixa per endavant la indemnitzacio en cas d'incompliment, pero a diferencia de les penitencials, la part complida pot a mes exigir el compliment del contracte si ho desitja.
Son menys frequents en operacións d'habitatge habitual i s'utilitzen mes en operacións comercials o de major complexitat.
Atencio: la llei no presumeix el tipus d'arres
Si el contracte no especifica el tipus d'arres, els tribunals aplicaran el criteri d'interpretar conforme a la voluntat de les parts, cosa que genera incertesa. Sempre es recomanable indicar expressament al contracte si les arres son penitencials segons l'article 1454 del Codi Civil.
Quant es paga en arres: percentatges i quantitats habituals
No existeix cap percentatge legalment obligatori per a les arres. La quantitat es pacta lliurement entre comprador i venedor, pero hi ha usos habituals que conve coneixer per negociar amb criteri.
Percentatges mes habituals
Percentatge estandard del mercat
L'us mes estes a Espanya. Per a un habitatge de 300.000 euros, representa 30.000 euros d'arres. Aquesta quantitat es descompta del preu final a l'escriptura.
Percentatge minim frequent
Habitual quan el comprador te disponibilitat limitada de liquiditat o quan l'operació es molt senzilla. Ofereix menys seguretat al venedor.
Percentatge maxim habitual
Es pot pactar en operacións on el venedor vol major seguretat o en mercats molt competitius on hi ha diversos compradors interessats.
Si necessites financament hipotecari, tingues en compte que les arres surten del teu butxaca i no estan cobertes per la hipoteca. Abans de calcular quant pots oferir d'arres, consulta el nostre simulador de despeses de compravenda per tenir una visio completa de tots els costos implicats.
Clausules imprescindibles i com negociar-les
Un bon contracte d'arres ha d'incloure una serie de clausules que protegeixin ambdues parts i evitin ambiguitats que puguin derivar en conflictes. Aquestes son les mes importants:
Identificacio completa de les parts i de l'immoble
Nom i DNI o NIE de comprador i venedor, i descripcio detallada de l'habitatge: adreca, referencia cadastral, superficie i registre de la propietat. Inclou tambe les carregues que el venedor es compromet a cancel·lar abans de l'escriptura (hipoteques, embargaments, etc.).
Preu total de la compravenda i forma de pagament
El contracte ha de fixar el preu definitiu i la manera en que es pagara: import de les arres com a pagament a compte, resta a abonar a l'escriptura (be en efectiu, be mitjancant subrogacio o nova hipoteca). Si hi ha bens mobles inclosos (cuina equipada, mobles), conve detallar-los i assignar-los un valor separat.
Termini per a la firma de l'escriptura
Data limit en la qual comprador i venedor es comprometen a compareixir davant notari. Ha de ser un termini realista que contempli el temps de tramitacio de la hipoteca (entre 30 i 60 dies habitualment). Inclou com es comunica la prorroga si fos necessaria i quines conseqüencies te no respectar el termini.
Clausula suspensiva per obtencio de hipoteca
Aquesta es probablement la clausula mes important si necessites financament. Estableix que el contracte queda condicionat al fet que el comprador obtingui una hipoteca en condicions raonables. Si el banc denega el financament, el comprador pot recuperar les arres sense penalitzacio. Sense aquesta clausula, la negativa bancaria no t'eximeix de complir el contracte.
Estat de l'habitatge i lliurament de claus
Especifica en quin estat es lliura l'habitatge (lliure d'ocupants, amb o sense mobles, amb instal·lacions en bon funcionament) i quan es produira el lliurament de claus. Adjuntar un inventari fotografic signat per ambdues parts es una bona practica que prevé disputes posteriors.
Si vols coneixer el valor real de l'habitatge abans de signar les arres, utilitza la nostra calculadora de valor del pis o sol·licita una valoracio immobiliaria professional per negociar amb dades objectives.
Que passa si es trenca el contracte d'arres
Les conseqüencies d'incomplir un contracte d'arres depenen del tipus pactat i de quina de les parts incompleix. A continuacio es detallen els escenaris mes habituals:
El comprador desisteix
- - En arres penitencials: perd l'import lliurat.
- - En arres confirmatoris: el venedor pot exigir el compliment o una indemnitzacio.
- - Amb clausula suspensiva (hipoteca denegada): pot recuperar les arres sense penalitzacio.
El venedor desisteix
- - En arres penitencials: ha de retornar el doble del que ha rebut.
- - En arres confirmatoris: el comprador pot exigir la venda forcosa davant els tribunals.
- - Si ven a un tercer: pot haver-hi responsabilitat civil addicional.
Casos en que el comprador pot recuperar les arres sense penalitzacio
- -El banc denega la hipoteca i existeix clausula suspensiva de financament.
- -El venedor incompleix les condicions pactades (carregues no cancel·lades, estat diferent al promes).
- -Mutu acord: ambdues parts decideixen no continuar amb l'operació.
- -Vicis ocults descoberts despres de la signatura d'arres que afecten greument el valor o l'habitabilitat.
Si el venedor no retorna les arres quan li correspon, el comprador pot reclamar-les per via judicial. El primer pas sol ser un requeriment extrajudicial fefaent (burofax o carta notarial). Si no hi ha resposta, es pot interposar una reclamacio per la via del judici verbal o declaratiu segons la quantia.
De les arres a la firma davant notari: seguents passos
Un cop signat el contracte d'arres, el proces fins a l'escriptura de compravenda segueix una serie de passos que conve coneixer per no perdre terminis ni cometre errors costosos.
Tramitacio de la hipoteca
Presenta la sol·licitud en diversos bancs simultaneament per comparar condicions. El banc realitzara una taxacio de l'habitatge i estudiara la teva solvencia. Aquest proces sol tardar entre 2 i 6 setmanes.
Preparacio de la documentació
El venedor ha de reunir nota simple del registre de la propietat actualitzada, certificat d'estar al corrent en el pagament de la comunitat, darrer rebut de l'IBI, certificat d'eficiencia energetica i cedula d'habitabilitat vigent.
Eleccio del notari i signatura de l'escriptura
El comprador te dret a triar notari. Un cop acordada la data, el notari prepara l'escriptura i el banc prepara el xec bancari. A la signatura, es salda la resta del preu (descomptant les arres) i es lliuren les claus.
Liquidacio d'impostos i registre
Despres de la signatura, el comprador ha de liquidar l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o l'IVA segons si l'habitatge es de segona ma o nou. Posteriorment s'inscriu l'escriptura al Registre de la Propietat. El termini es de 30 dies per a l'impost i uns mesos per a la inscripcio registral.
Per calcular totes les despeses associades a la compra, des de les arres fins al notari, el registre i els impostos, utilitza el nostre simulador de despeses de compravenda.
Preguntes frequents sobre el contracte d'arres
Compartir aquest article
Necessites ajuda amb el contracte d'arres?
Els nostres experts t'assessoren en cada pas del proces de compravenda a Catalunya
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a compradors, venedors i inversors a mes de 70 ciutats.