Quan vens un pis, el preu pactat amb el comprador no és el que acaba entrant al teu compte. Abans cal calcular la plusvàlua municipal, l’IRPF pel guany patrimonial, la comissió de la immobiliària, la notaria, la gestoria i els certificats obligatoris. Són sis càlculs diferents, cadascun amb la seva pròpia lògica, i l’error més habitual és sumar-los tots com si fossin un de sol.
Aquí trobaràs com es calcula cada concepte, pas a pas, i l’enllaç a l’ eina de camiacasa que fa aquest càlcul amb les teves pròpies dades: la calculadora de plusvàlua municipal i el simulador de despeses de venda.
Resum: els 6 conceptes que has de calcular
- Plusvàlua municipal — depèn de l’ajuntament, els anys de tinença i el valor cadastral del sòl
- IRPF del guany patrimonial — trams del 19% al 30% sobre el guany real
- Comissió de la immobiliària — habitualment entre el 3% i el 7% + IVA sobre el preu de venda
- Notaria — escala fixa per llei segons el valor de l’habitatge, no negociable
- Gestoria — honorari privat segons el servei contractat
- Certificats obligatoris — energètic i, a Catalunya, cèdula d’habitabilitat
Per què convé calcular aquests 6 conceptes abans de posar preu?
Perquè el preu de venda que aguanta una negociació no és el mateix que l’ import net que necessites rebre. Si calcules primer quant s’emporta cada concepte —impostos, comissió i despeses de gestió— pots fixar un preu de sortida realista, negociar amb marge i arribar a la signatura sense sorpreses d’ última hora.
A més, tres d’aquests sis conceptes depenen directament de les teves dades personals o del teu habitatge: la plusvàlua municipal canvia segons l’ ajuntament, l’IRPF depèn de la teva edat i del que vas pagar pel pis, i la comissió depèn del que negociïs amb l’agència. No hi ha una xifra única vàlida per a tots els venedors, així que l’objectiu d’aquesta guia és que sàpigues com es calcula cadascun, no només quant sol costar de mitjana. Anem concepte per concepte.
1. Plusvàlua municipal: com es calcula
La plusvàlua municipal (IIVTNU) la liquida l’ajuntament on és el teu pis, i des de la reforma de 2021 pots triar el mètode de càlcul que més et convingui:
Mètode objectiu
Valor cadastral del sòl × coeficient segons els anys de tinença (aprovat per cada ajuntament) = base imposable. Sobre aquesta base s’aplica el tipus de gravamen municipal, amb un màxim legal del 30%.
Mètode real
(Preu de venda − preu de compra) × percentatge que representa el sòl en el valor cadastral total = base imposable. L’ajuntament ha de permetre aquest mètode quan el resultat sigui més favorable.
Com que el coeficient i el tipus de gravamen els fixa cada ajuntament, no hi ha una xifra única vàlida per a tota Catalunya: l’import real només se sap introduint les dades concretes del teu habitatge i el teu municipi a la calculadora de plusvàlua municipal, que compara els dos mètodes i et mostra el més favorable.
2. IRPF pel guany patrimonial: com es calcula
L’IRPF no es calcula sobre el preu de venda, sinó sobre el guany patrimonial: preu de venda (menys les despeses de la venda, com la comissió immobiliària) menys el preu d’adquisició (més les despeses de compra i inversions en millores acreditades). Aquest guany tributa per trams progressius:
| Tram de guany | Tipus aplicable |
|---|---|
| Fins a 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Més de 300.000€ | 30% |
Trams aplicables a la base de l’estalvi des de la reforma de la Llei 7/2024. S’apliquen de forma progressiva: només el tram de guany que supera cada llindar tributa al tipus superior.
Dos supòsits d’exempció
- Majors de 65 anys: el guany per vendre el teu habitatge habitual queda exempt d’IRPF, comprin o no un altre habitatge després.
- Reinversió en habitatge habitual: si reinverteixes l’import obtingut en un altre habitatge habitual en un termini de 2 anys, pots eximir totalment o parcialment el guany.
Per aplicar aquests trams al teu cas concret —amb el teu preu de compra, el teu preu de venda i les teves despeses acreditades— fes servir el simulador de despeses de venda, que calcula el guany patrimonial i l’IRPF juntament amb la resta de despeses de l’operació.
Quant rebries tu exactament?
Plusvàlua, IRPF, comissió, notaria, gestoria i certificats: introdueix les dades de la teva venda al simulador i obtén el desglossament complet, amb l’import net estimat que rebries després de la signatura.
Obre el simulador de despeses de venda3. Comissió de la immobiliària: com es calcula
És el càlcul més senzill dels sis: un percentatge sobre el preu final de venda, habitualment entre el 3% i el 7% (la mitjana del mercat se situa just per sota del 5%), més el 21% d’IVA. No està regulada per llei —cada agència fixa el percentatge que vol i és negociable—, i a la pràctica habitual a Catalunya la paga el venedor.
El percentatge es pacta per escrit abans de signar l’encàrrec de venda. En comparar agències, convé mirar què inclou aquest percentatge —fotografia professional, publicació als principals portals immobiliaris, gestió de visites, negociació— i no només la xifra. A camiacasa treballem amb comissions competitives pactades per escrit des del primer moment.
4. Notaria: com es calcula el cost
A diferència de la comissió immobiliària, el cost de la notaria no es negocia: el fixa el Reial decret 1426/1989 (Aranzel dels Notaris) mitjançant una escala que depèn del valor de l’habitatge escripturat, i és exactament igual a qualsevol notaria d’Espanya. Cap notari pot cobrar més ni menys del que marca aquesta escala.
A la pràctica, qui paga la major part dels honoraris de l’escriptura és el comprador, tot i que el repartiment exacte es pot pactar entre les parts. Com a venedor, la teva despesa sol limitar-se a la part que hàgiu acordat i a l’obtenció de les còpies que necessitis.
5. Gestoria: què inclou i com s’estima
La gestoria, al contrari que la notaria, és un servei privat no regulat: cada gestoria fixa els seus honoraris segons les tasques que assumeixi. Habitualment inclou:
- Tramitació i liquidació dels impostos derivats de la venda
- Cancel·lació registral de la hipoteca, si en tenies una pendent
- Presentació de la documentació al Registre de la Propietat
Com que no hi ha una tarifa oficial, l’import varia segons la gestoria i la complexitat del cas —una cancel·lació d’hipoteca sol encarir el pressupost—. De manera orientativa, notaria i gestoria juntes solen moure’s entre 600€ i 1.200€, tot i que el simulador et dona una estimació ajustada a la teva situació concreta.
6. Certificats obligatoris: com es calcula el seu cost
A Catalunya necessites dos certificats vigents el dia de la signatura, i tots dos tenen un cost independent de la gestoria:
Certificat d’eficiència energètica
Obligatori a tot Espanya. L’emet un tècnic competent després de visitar l’habitatge i el seu cost varia segons el proveïdor i el tipus d’immoble.
Cèdula d’habitabilitat
Exigida a Catalunya per a habitatge de segona mà. La seva tarifa oficial orientativa se situa entre 50€ i 150€ segons el tipus d’habitatge i la urgència del tràmit.
A diferència de la plusvàlua o l’IRPF, aquí no hi ha cap fórmula a calcular: és un cost fix per tràmit que convé pressupostar juntament amb la resta de despeses abans de fixar el preu de venda.
Taula resum: els 6 conceptes i on calcular-los
| Concepte | Com es calcula | On calcular-lo |
|---|---|---|
| Plusvàlua municipal | Valor cadastral del sòl o guany real × coeficient/tipus municipal | Calculadora de plusvàlua |
| IRPF guany patrimonial | (Venda − despeses venda) − (compra + despeses compra), per trams 19%-30% | Simulador de despeses |
| Comissió immobiliària | 3%-7% del preu de venda + IVA (negociable) | Simulador de despeses |
| Notaria | Escala fixa per llei segons el valor de l’habitatge | Simulador de despeses |
| Gestoria | Honorari privat segons servei i complexitat | Simulador de despeses |
| Certificats obligatoris | Tarifa fixa per tràmit (energètic + cèdula) | Pressupost directe amb el tècnic |
Errors habituals en calcular aquestes despeses
Cadascun dels sis conceptes es calcula de manera independent, i confondre’ls entre ells és l’error més freqüent a l’hora d’estimar quant rebràs pel teu pis. Aquests són els tres errors que més veiem:
Confondre la plusvàlua municipal amb l’IRPF
Són dos impostos diferents, amb bases de càlcul diferents: un el cobra l’ajuntament sobre el valor del sòl, l’altre el cobra l’ Agència Tributària sobre el guany real de l’operació. Pots deure un sense deure l’altre.
Calcular l’IRPF sobre el preu de venda i no sobre el guany
L’IRPF mai es calcula sobre el que cobres pel pis, sinó sobre la diferència entre el que cobres i el que vas pagar en el seu moment, amb les despeses acreditades de totes dues operacions ja descomptades.
Donar per fet que notaria i gestoria costen el mateix en tots els casos
La notaria segueix una escala fixa per llei, però la gestoria és un servei privat que varia segons si hi ha hipoteca a cancel·lar, herència pel mig o diversos titulars a l’escriptura.
Vendre el teu pis a ciutats mitjanes de Catalunya
Aquests sis càlculs s’apliquen a tota Catalunya, tot i que la plusvàlua municipal i els preus de referència canvien segons el municipi. A camiacasa acompanyem el procés de venda a ciutats mitjanes de l’àrea metropolitana, entre elles Sabadell i Terrassa, calculant amb tu cada despesa i impost abans de fixar el preu.
Preguntes freqüents sobre calcular la plusvàlua i les despeses de venda
Des de la reforma de 2021 pots triar el mètode que et resulti més favorable. El mètode objectiu multiplica el valor cadastral del sòl per un coeficient que depèn dels anys de tinença. El mètode real parteix de la diferència entre el preu de venda i el de compra i li aplica el percentatge que representa el sòl en el valor cadastral. Sobre aquesta base s’aplica el tipus de gravamen que fixi el teu ajuntament, amb un màxim legal del 30%. La calculadora de plusvàlua municipal fa aquest càlcul per tu introduint les dades del teu habitatge.
Primer es calcula el guany patrimonial: preu de venda menys despeses de venda, menys preu d’adquisició més despeses i inversions acreditades. Aquest guany tributa per trams: 19% fins a 6.000€, 21% entre 6.000€ i 50.000€, 23% entre 50.000€ i 200.000€, 27% entre 200.000€ i 300.000€, i 30% a partir de 300.000€. Queden exemptes la venda de l’habitatge habitual de majors de 65 anys i la reinversió en un altre habitatge habitual en un termini de 2 anys.
La comissió es calcula com un percentatge del preu final de venda, habitualment entre el 3% i el 7% (la mitjana se situa just per sota del 5%), més el 21% d’IVA. Es pacta per escrit amb l’agència abans de signar l’encàrrec de venda i, en no estar regulada per llei, és negociable.
A diferència de la comissió immobiliària, el cost de la notaria no és negociable: el fixa el Reial decret 1426/1989 (Aranzel dels Notaris) segons una escala que depèn del valor de l’habitatge, i és igual a qualsevol notaria d’Espanya. La gestoria, en canvi, és un servei privat i sí que varia de preu segons la gestoria triada i la complexitat del cas, per exemple si cal cancel·lar una hipoteca.
Dos: el certificat d’eficiència energètica, obligatori a tot Espanya, i la cèdula d’habitabilitat, exigida a Catalunya per a habitatge de segona mà. La cèdula té una tarifa oficial orientativa d’entre 50€ i 150€ segons el tipus d’habitatge, i el certificat energètic sol moure’s en un rang similar segons el proveïdor. Tots dos han d’estar vigents el dia de la signatura davant notari.
Compartir aquest article
Calcula el teu cas exacte
Serveis relacionats
- El nostre servei de vendaacompanyament complet, amb cada despesa calculada des del primer dia
- Vendre casa heretadagestió específica quan la plusvàlua i l’IRPF se sumen a l’herència
Prefereixes que et calculem nosaltres les despeses?
A camiacasa revisem amb tu la plusvàlua, l’IRPF i la resta de despeses abans de fixar el preu de venda, amb total transparència des del primer moment.
Articles relacionats
A més en altres ciutats
Serveis relacionats
Immobiliaria a la teva ciutat
Necessites ajuda personalitzada?
Contactar per WhatsApp