Vendre una casa heretada a Catalunya implica navegar per un complex panorama fiscal i administratiu. Entre plusvàlua municipal, IRPF i impost de successions, els hereus han d'afrontar múltiples gravàmens que poden suposar entre el15% i 30% del valor de l'habitatge.
En ciutats mitjanes de Catalunya com Sant Vicenç dels Horts o Vilafranca del Penedès, aquests costos són significativament menors que a Barcelona, oferint avantatges importants per als hereus que decideixen vendre.
Els 3 impostos que afecten la venda de casa heretada
En vendre una casa heretada a Catalunya, t'enfrontes a tres gravàmens diferents en moments distints del procés. És crucial entendre cada un per planificar correctament.
1. Impost Successions
Quan: En heretar (6 mesos)
Qui: Els hereus
Catalunya: Bonificació 99% cònjuge/descendents
2. Plusvàlua Municipal
Quan: En heretar + En vendre
Qui: Hereu
Càlcul: 2 mètodes, s'aplica el menor
3. IRPF Guany
Quan: En vendre
Qui: Venedor hereu
Tipus: 19-23% sobre plusvàlua real
1. Impost de Successions Catalunya: el primer pas
Abans de poder vendre, has de liquidar l'impost de successions i donacionsa Catalunya. Afortunadament, Catalunya ofereix bonificacions molt favorables per a familiars directes.
Bonificacions Catalunya 2025:
- ✓99% bonificació per cònjuge o parella de fet
- ✓99% bonificació per descendents i adoptats menors de 21 anys
- ✓Reduccions aplicables per habitatge habitual fins 500.000€
- ✓Termini: 6 mesos des del defunció (prorrogable a 1 any)
Exemple pràctic: Casa a Sant Boi
Casa heretada: €220.000 (Sant Boi de Llobregat)
Hereu: Fill únic
Impost brut: €8.400 (aprox.)
Amb bonificació 99%: €84 a pagar
2. Plusvàlua Municipal: l'impost "doble"
La plusvàlua municipal (IIVTNU) és l'impost més complex perquè es paga dues vegades: en heretar i en vendre. No obstant, des de 2021 s'apliquen noves regles més favorables.
Reforma 2021: Dos mètodes de càlcul
Mètode Objectiu
Valor cadastral del sòl × Coeficient anys × Tipus impositiu municipal
Mètode tradicional, fix independent del preu real
Mètode Real
(Preu venda - Preu compra) × % sòl cadastral × Tipus municipal
Nou mètode, basat en guany patrimonial real
Regla d'or: L'ajuntament ha d'aplicar el mètode més favorable per tu
Cost plusvàlua municipal per ciutat
| Ciutat | Tipus impositiu | Casa €200.000 | Bonificacions |
|---|---|---|---|
| Sant Vicenç dels Horts | 29.5% | €1.800-2.400 | 50% habitatge habitual |
| Sant Boi de Llobregat | 30% | €1.900-2.500 | 95% habitatge habitual |
| Vilafranca del Penedès | 30% | €1.700-2.200 | 75% habitatge habitual |
| Barcelona | 30% | €4.500-6.000 | 50% habitatge habitual |
3. IRPF sobre guany patrimonial: l'impost final
En vendre la casa heretada, has de tributar en l'IRPF pel guany patrimonialobtingut. El càlcul es realitza comparant el preu de venda amb el valor que tenia l'habitatge quan la vas heretar.
Càlcul guany patrimonial
Preu venda: Segons escriptura
Valor adquisició: Valor quan vas heretar
Despeses deduïbles: Notari, registre, reformes
Guany: Venda - Adquisició - Despeses
Tipus impositius IRPF 2025
Fins €6.000: 19%
€6.000-€50.000: 21%
€50.000-€200.000: 23%
Més de €200.000: 26%
Exemple: Casa heretada a Vilafranca
Dades del cas
- Herència rebuda: 2022 (€180.000 valor)
- Preu venda: €210.000 (2025)
- Despeses venda: €3.200
- Guany: €26.800
Càlcul IRPF
- Primers €6.000: €6.000 × 19% = €1.140
- Resta €20.800: €20.800 × 21% = €4.368
- Total IRPF: €5.508
Procés complet: d'heretar a vendre en 8 passos
Obtenir certificat de defunció
Registre Civil corresponent. Necessari per iniciar tots els tràmits.
Presentar testament o declaració hereus
Notari. Si hi ha testament, portar-lo. Si no, iniciar declaració d'hereus ab intestat.
Liquidar impost de successions
Agència Tributària Catalunya. Màxim 6 mesos. Aprofitar bonificacions familiars.
Pagar primera plusvàlua municipal
Ajuntament corresponent. 30 dies des d'acceptar herència. Sol·licitar bonificacions.
Canviar titularitat registral
Registre de la Propietat. Inscriure l'herència per poder vendre posteriorment.
Valorar i comercialitzar l'habitatge
Immobiliària especialitzada. Fonamental obtenir preu de mercat competitiu.
Formalitzar la venda
Notari. Escriptura de compravenda. El comprador paga ITP o IVA segons correspongui.
Liquidar impostos venda
Segona plusvàlua municipal + IRPF guany patrimonial en propera declaració anual.
Avantatges de vendre en ciutats mitjanes de Catalunya
Les ciutats mitjanes de Catalunya ofereixen avantatges significatius per vendre cases heretades comparat amb Barcelona, tant en costos com en agilitat del procés.
Menors costos fiscals
- ✓Plusvàlua municipal 40-60% menor que Barcelona
- ✓Majors bonificacions municipals (fins 95%)
- ✓Gestories més econòmiques (€800-1.200 vs €2.000+)
- ✓Notaris amb tarifes més competitives
Millor demanda local
- ✓Preus accessibles per compradors locals
- ✓Menys competència que Barcelona centre
- ✓Famílies buscant primera vivenda
- ✓Procés venda més àgil (3-6 mesos vs 8-12)
Cas pràctic complet: María hereta a Sant Vicenç dels Horts
María, 45 anys, hereta la casa familiar dels seus pares
Situació inicial
- Habitatge: Sant Vicenç dels Horts
- Valor herència: €190.000 (2023)
- Família: Filla única
- Decisió: Vendre el 2025
- Preu venda: €205.000
Costos del procés
- Impost successions: €95 (99% bonificació)
- Plusvàlua herència: €900 (50% bonificació)
- Plusvàlua venda: €950
- IRPF guany: €2.850 (€15.000 × 19%)
- Despeses notarials/registre: €1.200
Resultat final
Ingressos venda: €205.000
Total impostos: €4.795
Despeses procés: €1.200
Cost fiscal total: 2.9% sobre venda
Líquid per María: €199.005
6 errors costosos que has d'evitar
1. No liquidar impost successions a temps
Termini: 6 mesos des del defunció. Passat aquest temps, recàrrecs del 5-20% i possibles sancions. Sol·licita pròrroga si necessites més temps.
2. Acceptar automàticament mètode plusvàlua municipal
Des de 2021 pots triar entre dos mètodes. Molts ajuntaments apliquen automàticament el menys favorable. Exigeix que calculin ambdós mètodes.
3. No sol·licitar bonificacions municipals
Molts municipis ofereixen bonificacions 50-95% per habitatge habitual del difunt. Es sol·liciten expressament, no s'apliquen automàticament.
4. Vendre sense valoració professional
Un preu inadequat et pot costar milers. Valoració professional versus estimacions online pot diferir en 10-15% del valor real.
5. No conservar justificants de despeses
Reformes, reparacions, despeses notarials són deduïbles de l'IRPF. Sense factures, perds deduccions que poden suposar centenars d'euros.
6. Gestionar sense assessorament especialitzat
El procés implica múltiples administracions i terminis. Un error de calendari o documentació pot costar més que els honoraris professionals.
Quan és rendible vendre vs conservar?
La decisió de vendre una casa heretada s'ha d'avaluar considerant no només els impostos, sinó també costos de manteniment, oportunitats d'inversió i situació personal de l'hereu.
Recomanable vendre quan:
- ✓ No necessites l'habitatge com residència
- ✓ Costos manteniment/IBI superen 3% valor anual
- ✓ Necessites liquidesa per altres projectes
- ✓ L'habitatge requereix reformes importants
- ✓ Hi ha diversos hereus i volen liquidar
- ✓ Mercat immobiliari favorable a la zona
Considerar conservar quan:
- ✓ Pots llogar amb rendibilitat 4%+
- ✓ Zona amb expectatives revaloració
- ✓ Habitatge en bon estat, baix manteniment
- ✓ Valor sentimental familiar important
- ✓ Possible residència futura (jubilació, etc.)
- ✓ Mercat immobiliari temporal baix
Conclusió: planificació és clau per minimitzar impostos
Vendre una casa heretada a Catalunya pot suposar entre el 15% i 30% del valor en impostos i despeses, però amb planificació adequada aquests costos es poden reduir significativament aprofitant bonificacions i triant el moment i mètode més favorable.
Claus per minimitzar costos:
- ✓ Aplicar totes les bonificacions familiars en successions
- ✓ Exigir mètode més favorable en plusvàlua municipal
- ✓ Sol·licitar bonificacions municipals per habitatge habitual
- ✓ Conservar factures de reformes i despeses deduïbles
- ✓ Valoració professional per optimitzar preu
En ciutats mitjanes de Catalunya com les que cobrim a camiacasa, aquests processos són més àgils i econòmics, convertint la venda d'herències en una operació més eficient per a les famílies.
Necessites ajuda amb una casa heretada?
T'assessorem en tot el procés: valoració, gestió fiscal, comercialització i venda. Experiència específica en ciutats mitjanes de Catalunya.