Vendre Pis per Comprar un Altre a Catalunya: Guia Pràctica 2026
Vendre el pis on vius per comprar-ne un altre és una de les operacions immobiliàries més freqüents a Catalunya, i també una de les que més estrès genera: dues operacions simultànies, terminis ajustats i decisions fiscals que poden estalviar-te o costar-te milers d'euros. Aquesta guia t'explica el procés complet: com coordinar la venda i la compra, què és la hipoteca pont, com funciona l'exempció per reinversió en habitatge habitual de l'IRPF i quins errors has d'evitar.
Fonts: AEAT, Llei 35/2006 de l'IRPF, Banc d'Espanya, dades de mercat juliol 2026.
Vendre primer o comprar primer?
Aquesta és la primera decisió que has de prendre i no té una resposta única: depèn de la teva capacitat financera, la situació del mercat i quant temps et pots permetre estar sense habitatge propi o pagant dues operacions a la vegada.
Vendre primer
- Saps exactament quant tens per a la compra
- No necessites hipoteca pont ni doble finançament
- Menor risc econòmic
- Pots quedar-te sense habitatge (lloguer temporal)
Comprar primer
- Continuïtat habitacional sense interrupcions
- Més temps per negociar la venda del pis actual
- Necessites hipoteca pont o estalvis
- Risc de pagar dues hipoteques si la venda es retarda
L'estratègia més habitual al mercat català és l'operació simultània: iniciar la cerca del nou pis mentre es prepara la venda de l'actual, amb l'objectiu de signar totes dues escriptures el mateix dia o amb dies de diferència. Això requereix coordinació entre compradors, venedors, notaris i entitats bancàries, i és on un agent immobiliari experimentat marca la diferència.
La hipoteca pont: què és i quan convé
La hipoteca pont és el producte bancari dissenyat per a qui vol comprar abans de vendre. En lloc de dues hipoteques separades, uneix tots dos deutes en una sola operació amb un període transitori anomenat període de carència.
Com funciona la hipoteca pont
Fase 1 — Carència
Pagues només els interessos del total (habitatge nou + deute pendent del pis actual). Durada típica: de 12 a 36 mesos.
Fase 2 — Venda del pis actual
En vendre, cancel·les la part corresponent al pis anterior. L'import de la venda s'aplica directament a reduir el deute.
Fase 3 — Hipoteca normal
El deute restant (només el nou habitatge) es converteix en una hipoteca convencional amb quota mensual completa (capital + interessos).
Quan convé la hipoteca pont? Quan tens prou patrimoni al pis actual perquè l'entitat assumeixi el risc, i quan estàs segur de poder vendre dins del període de carència. Si el mercat de la teva zona té alta demanda i el pis és en bon estat, és una eina molt útil. Si hi ha incertesa sobre la venda, el risc de pagar interessos sobre dues propietats durant anys pot fer-la no rendible.
Quins impostos pagues en vendre per comprar? L'exempció per reinversió
Aquesta és la clau fiscal que molts propietaris no coneixen: si vens el teu habitatge habitual i redinverteixes l'import en un altre habitatge habitual, pots quedar exempt de pagar l'IRPF sobre el guany patrimonial. Està regulat a l'article 38 de la Llei de l'IRPF.
Requisits de l'exempció per reinversió (Art. 38 LIRPF)
- L'habitatge venut ha de ser la teva residència habitual (habitada de manera efectiva durant almenys 3 anys).
- El nou habitatge s'ha de destinar a residència habitual en el termini de 12 mesos des de la compra o des de la finalització de les obres.
- El termini per reinvertir és de 2 anys des de la venda (o pots haver comprat fins a 2 anys abans de vendre).
- L'exempció és proporcional: si només redinverteixes part de l'import, només aquella part queda exempta.
- Ho has de comunicar a la teva declaració de la renda (Model 100), encara que el guany quedi exempt.
Compte amb la hipoteca pendent
Si en vendre cancel·les una hipoteca, l'import que pots reinvertir és el preu de venda net menys el deute cancel·lat. Per tant, si vens per 300.000 € i cancel·les 150.000 € de hipoteca, tens 150.000 € nets per reinvertir i l'exempció aplica proporcionalment.
Coordinació de terminis: com evitar quedar-te sense habitatge
Contracte d'arres amb data d'escriptura flexible
En signar el contracte d'arres del pis que compres, negocia una data d'escriptura que et doni marge per tancar primer la venda del teu. Demana al comprador del teu pis una data similar. Així pots coordinar totes dues al mateix notari el mateix dia.
Guia del contracte d'arresClàusula d'ocupació en la venda
Al contracte d'arres del teu pis actual, pots negociar quedar-te a l'immoble fins a la data d'escriptura del nou habitatge, o una pròrroga de dies/setmanes après la venda. Això et dóna temps de solapament i evita el lloguer temporal.
Comunicació permanent entre totes les parts
Venedor, comprador, banc, notari i agències han d'estar alineats en dates. Un retard de qualsevol d'ells pot fer caure l'operació simultània. L'agent immobiliari actua com a coordinador central en aquestes situacions.
Lloguer temporal com a coixí
Si no pots coordinar perfectament, llogar durant 2-4 mesos entre la venda i la compra és la solució més neta: elimina la pressió dels terminis i et permet cercar el nou pis sense urgència.
Vols coordinar la venda i la compra amb un sol equip?
camiacasa gestiona totes dues operacions simultàniament per minimitzar el risc de quedar-te sense habitatge.
Despeses i impostos de l'operació completa
| Concepte | Qui paga? | Referència |
|---|---|---|
| Plusvàlua municipal (IIVTNU) | Venedor | Variable segons municipi i anys de tinença |
| IRPF sobre guany patrimonial | Venedor | 19-28% (exempt si reinversió) |
| Notaria escriptura de venda | Negociable (habitual: venedor) | Aprox. 600-1.200 € |
| Cancel·lació hipoteca actual | Venedor | Notaria + registre: aprox. 300-800 € |
| ITP compra (habitatge 2a mà) | Comprador | 10% a Catalunya (DL 5/2023) |
| Notaria escriptura de compra | Comprador | Aprox. 600-1.200 € |
| Registre de la Propietat | Comprador | Aprox. 400-900 € |
Per calcular les despeses exactes de la teva operació, consulta la nostra guia de despeses de compra d'habitatge a Catalunya i la nostra guia d'impostos en vendre pis a Catalunya.
Errors freqüents en vendre per comprar
Error: Fixar el preu del pis actual massa alt
Retarda la venda i fa caure l'operació simultània. El preu de mercat realista és prioritari sobre el preu desitjat.
Error: No calcular l'exempció IRPF abans de la venda
Molts propietaris s'assabenten massa tard que podien quedar exempts, o no compleixen els terminis per desconeixement.
Error: Signar la compra sense condició de venda
Si el pis actual no es ven, quedes atrapat amb dues propietats i sense finançament. Negocia sempre una clàusula resolutòria.
Error: No reservar fons per a les despeses de totes dues operacions
ITP (10%), notaria, registre i cancel·lació d'hipoteca sumen entre l'11% i el 13% del preu de compra. Molts compradors no els tenen previstos.
Error: Ignorar el termini de 12 mesos per ocupar el nou habitatge
Si no habites el nou habitatge en 12 mesos des de la compra, perdràs la consideració d'habitatge habitual i amb ella l'exempció IRPF.
Fonts
- AEAT — Llei 35/2006 de l'IRPF, article 38 (exempció per reinversió en habitatge habitual)
- Banc d'Espanya — condicions hipoteques pont 2026
- Generalitat de Catalunya — Decret Llei 5/2023 (ITP 10% general)
- BOE — Reial Decret-Llei 26/2021 (plusvàlua municipal)
Uneix tots dos deutes (pis actual + nou) en un sol préstec. Durant la carència (12-36 mesos) només pagues interessos. En vendre el pis antic, cancel·les aquella part i converteixes la resta en hipoteca normal.
2 anys des de la venda (o 2 anys abans) per reinvertir en nou habitatge habitual i quedar exempt de l'IRPF sobre el guany. Passat aquest termini, has de declarar el guany més interessos de demora.
Vendre primer: més seguretat econòmica però risc de quedar-te sense habitatge. Comprar primer: més comoditat però necessites finançament pont. L'ideal: coordinar totes dues escriptures el mateix dia.
Amb hipoteca pont tens un període de carència (12-36 mesos) per vendre. Si no ho aconsegueixes, has d'afrontar dues hipoteques completes. Assegura't de tenir valorat el pis a preu de mercat abans de signar.
Sí, però només sobre el guany net (preu venda - deute hipotecari cancel·lat). Per a l'exempció completa, l'import net reinvertit ha de cobrir tot el guany. Consulta amb un assessor fiscal.
Compartir aquest article
Llest per fer el pas? T'acompanyem en tot el procés
camiacasa coordina la venda del teu pis actual i la compra del nou perquè les dates encaixin i no perdis l'exempció fiscal.
camiacasa
Experts en mercat immobiliari a Catalunya. Assessorament professional per a compradors, venedors i inversors a més de 70 ciutats de l'àrea metropolitana de Barcelona i províncies catalanes.